一、問答題(30分)

　　(一)、某評(píng)估公司接受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/ m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/ m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的?

　　(二)、某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，2-20層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。

　　(三)、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購買?為什么?(假設(shè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)在2002年10月，編者注)

　　二、選擇題(20分)

　　(一)、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問：

　　甲公司擬將其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是( )。

　　A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高。

　　B、因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低。

　　C、該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值。

　　D、該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)。

　　(二)、賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )

　　A、2002年4月25日 B、2002年5月25日C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天

　　2、估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是( )

　　A、合同1規(guī)定的房款 B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　　(三)、某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場價(jià)值為1280萬元，問：

　　1、確定商場在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是( )

　　A、1200萬加100萬 B、1280萬加100萬 C、200萬 D、1280萬

　　2、設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P，若為投保火險(xiǎn)而對(duì)商場進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為( )

　　A、P B、P加上商場的土地使用權(quán)價(jià)格

　　C、P減去商場的土地使用權(quán)價(jià)格 D、P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　(四)、某工廠有一臨街廠房，占地面積900 m2，用地性質(zhì)為國有劃撥用地，建筑面積為1800 m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/ m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價(jià)格平均為建筑面積4250元/ m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/ m2。如果工廠將其廠房改造裝修為商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/ m2。問：

　　1、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為( )萬元。

　　A、315.0 B、216.0 C、295.2 D、333.0

　　2、假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場價(jià)格約為( )萬元。

　　A、603 B、522 C、450 D、549

　　(五)、回答下列選擇題

　　1、下列說法中錯(cuò)誤的是( )

　　A、在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采用成本法

　　B、在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法

　　C、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　D、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是保守的

　　2、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大的差異。在同一層商場內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是( )

　　A、是否靠近樓梯 B、是否靠近拐角 C、營業(yè)額的大小 D、臨街面寬窄

　　3、下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場價(jià)值的是

　　A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估B、房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估C、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估D、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估