5、求取比準(zhǔn)價格

　　平均比準(zhǔn)價格單價=(7282+7197+7402)/3=7294港元/ m2

　　故采用市場比較法估價商業(yè)城三層3001—3009號商鋪的公開市場價值總額為：

　　547.15 m2×7294港元/ m2=3990912港元

　　取整為399萬港元。

　　(二)、運用收益法估價

　　由于預(yù)測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年限使用，故采用下列收益法公式：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n ] 資本化率取9%

　　(1)估算年租金收入

　　經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：

　　該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/ m2建筑面積·月(該費用不包括水電費和物業(yè)管理費)，則年收益為：85元/ m2×12月=1020元/ m2

　　(2)計算年出租費用

　　維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/ m2×3%=30.6元/m2

　　房產(chǎn)稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/m2

　　保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/m2

　　營業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，即：

　　1020元/ m2×16.576=169.1元/ m2

　　(3)估算年收益

　　1020-284=726元/ m2

　　(4)求取收益價格

　　剩余使用年限為34年，則收益價格單價

　　V=736/9%[1-(1+9%)-34 方]=7741港元/ m2

　　(港元：人民幣=1：1.07)

　　故采用收益法估價商業(yè)城第三層3001—3009號商鋪的公開市場價值總額為：

　　7235港元/ m2×547.15 m2=3958465港元，取整為396萬港元。

　　七、估價結(jié)果確定

　　將上述兩種方法的估價結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價價值：

　　最終估價價值=(399+396)/2=398萬港元

　　綜上所述，╳╳商業(yè)城三層3001—3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

　　附件(略)

　　四、改錯題：

　　甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司為其擁有的某酒店進(jìn)行估價。該酒店共八層，每層建筑面積2000m2，其中一層有600m2為酒店大堂，900m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設(shè)施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2，會議室5間，建筑面積共500m2，自用辦公室3間，建筑面積共300m2。該評估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場價格為建筑面積20000元/m2，同檔次的辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/m2，當(dāng)?shù)赝瑱n次的酒店客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%，該酒店的正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月收入的40%，會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當(dāng)?shù)鼐频觐愃品康禺a(chǎn)的資本化率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術(shù)報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正：

　　一層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=1800萬元

　　酒店客房每年總收益=250×280×365×(1-60%)=1022萬元

　　酒店會議室每年總收益=1000×20×12=24萬元

　　酒店年費用=1022×40%=409萬元

　　酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637萬元

　　酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005萬元

　　酒店辦公室價格=300×10000=300萬元

　　該酒店總價格=1800+6007+300=8107萬元