三、指錯(cuò)題(40分)

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　╳╳商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方：╳╳有限公司(法定代表、住所略)

　　二、估價(jià)方：╳╳房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所(法定代表、住所略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象為╳╳商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001—3009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15m2。

　　╳╳商業(yè)城位于╳╳區(qū)╳╳路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分

　　鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　╳╳商業(yè)城為綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層經(jīng)營(yíng)化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營(yíng)男女裝，4層

　　經(jīng)營(yíng)家用電器及床上用品，5層為兒童樂(lè)園，6層為辦公及娛樂(lè)場(chǎng)所。

　　根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位(3001—3009號(hào))經(jīng)營(yíng)男女裝，業(yè)主分別與“╳”、“╳╳”、“╳╳╳”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

　　四、估價(jià)目的

　　為╳╳有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2004年6月20日

　　六、定義價(jià)值(略)

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)在╳╳區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多，故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　╳╳有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001—3009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15m2，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為398萬(wàn)港元，折合人民幣為426萬(wàn)元(港元：人民幣=1：1.07)

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析

　　╳╳商業(yè)城位于╳╳區(qū)╳╳路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場(chǎng)背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用(略)

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)

　　由于同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過(guò)充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過(guò)程如下：

　　1、交易情況修正

　　可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，因估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。

　　2、交易日期調(diào)整

　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的資料表明，2004年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降，但下降幅度較大的是高檔寫(xiě)字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類(lèi)物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易日期調(diào)整。

　　3、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略?xún)?yōu)于可比實(shí)例A;

　　可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B;

　　可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略?xún)?yōu)于可比實(shí)例C;

　　市場(chǎng)比較法估價(jià)計(jì)算表