參考答案

　　一、問答題。

　　(一)答：

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價;

　　2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況;

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

　　5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運用市場法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

　　6.選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果;

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　　(二)答：

　　1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同;

　　(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;

　　(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

　　3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

　　(三)答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;

　　2.對辦公樓承租人損失進行評估;

　　3.對裝修、改造費用進行評估。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.A2.C3.C4.D

　　(二)5.A6.B7.A

　　(三)8.C9.D10.B