六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.年有效毛收入估算　估價人員經(jīng)過細致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細實例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

　　=2211.60萬元.。

　　2.年運營費用估算

　　(1)年維修費。根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：

　　年維修費=1500×3800×2%=114.00萬元

　　(2)年管理費。年管理費按年租金的3%計，故：

　　年管理費=2211.6×3%=66.35萬元

　　(3)年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：

　　年保險費=1500×38000×0.3%=17.10萬元

　　(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元

　　(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

　　(6)年運營費用合計：

　　年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當?shù)膱蟪曷释ㄟ^市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報酬為7.5%(具體過程略)。

　　5.求取收益價格預測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價時點至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，

　　短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

　　故運用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。

　　(二)市場法估價測算過程

　　1.可比實例的選取 估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略)。(建設工程教育網(wǎng)提供)

　　2.比較修正過程

　　(1)交易情況修正。由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2%和1%，故實例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易、日期修正。根據(jù)估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正：估價人員經(jīng)過認真調(diào)查、分析，并對實例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　(4)個別因素修正。估價經(jīng)過逐項認真調(diào)查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實例8的個別因素狀況比估價對象好1%，實例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故實例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準價格

　　實例A：

　　6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2

　　6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m2

　　6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2

　　由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價

　　對象的單位比準價格：

　　單位比準價格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2

　　故運用市場法的估價結(jié)果為：

　　比準價格=6843×3000=20529.00萬元

　　七、估價結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場法估價的結(jié)果非常接近，故取兩種估價方法估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。

　　估價對象房地產(chǎn)價格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬元

　　取整為20350(精確到萬元)

　　單位價格：20350+38000=5355元/m2(取整)

　　估價人員根據(jù)估價目的，按時房地產(chǎn)估價的估價原則、.方法和程序，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價格取得1000m2的國有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項目享受應上繳政府部門的市政配套設施費等合計300元/m2減免30%的政策優(yōu)惠;項目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價人員掌握如下與本次估價相關(guān)的估價時點時的資料與參數(shù)，并擬以成本法評估項目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場價值。(建設工程教育網(wǎng)提供)

　　資料與參數(shù)表

　　評估測算如下(節(jié)選)：

　　1.土地年期修正系數(shù)置：

　　K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.開發(fā)成本：

　�、�12000×1000=12000000元

　�、�12000000×6%=720000元

　�、凵侠U市政配套建設費等：12000×300×(1-3%)=252000元

　�、荛_發(fā)成本小計：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理費用：

　　12000×30=360000元

　　5.投資利息正常建設期為1年，土地取得成本設定在建設期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費用在建設期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金;則投資利息：

　　15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

　　6.開發(fā)利潤：

　　(15913600+15240000)×20%=6230720元

　　7.銷售稅費：

　　(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

　　8.評估價值：

　　總價值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

　　單位價值=43984871÷12000≈3665元/m2