《房地產(chǎn)估價(jià)案例分析》模擬試卷(一)

　　一、簡(jiǎn)答題

　　1.某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)擬通過(guò)招標(biāo)方式來(lái)確定投資經(jīng)營(yíng)者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競(jìng)標(biāo)，其報(bào)價(jià)依次為415萬(wàn)元、423萬(wàn)元、455萬(wàn)元，而房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值估值為430萬(wàn)元。試分析投資者的報(bào)價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2003年8月通過(guò)出讓取得，2004年8月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2003年8月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)。認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為2200元/㎡。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　(1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　3.某街道旁的一個(gè)商業(yè)門面房，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無(wú)空調(diào)及包間。按成本法原理測(cè)算得該餐飲門面當(dāng)前單價(jià)為3000元/㎡，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測(cè)算知將該商業(yè)門面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元�，F(xiàn)有一個(gè)買家希望以3000元/㎡的價(jià)格購(gòu)下該門面，向估價(jià)師咨詢其出價(jià)是否合適，問(wèn)該門面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少?為什么?