二、綜合題

　　1.指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2008年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成本+建筑物重置總價(jià)-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/㎡，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

　　土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3000元/㎡。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價(jià)×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：

　　房地產(chǎn)總價(jià)=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產(chǎn)單價(jià)=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　2.下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估

　　委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司

　　估價(jià)人員：×××

　　估價(jià)作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　二、估價(jià)方

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象為位于××市××大道××號(hào)××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國(guó)有土地使用證》。估價(jià)對(duì)象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

　　估價(jià)對(duì)象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。

　　估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動(dòng)工，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。

　　四、估價(jià)目的

　　為抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2008年6月14日

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)值，是根據(jù)本報(bào)告的估價(jià)目的、在公開市場(chǎng)條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的公開市場(chǎng)價(jià)格。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則

　　獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　九、估價(jià)方法

　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、估價(jià)人員

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××、×××

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2008年6月14日至2008年6月19日

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　十四、估價(jià)報(bào)告使用說(shuō)明、風(fēng)險(xiǎn)提示和變現(xiàn)能力等分析(略)