××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、實(shí)物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、權(quán)益狀況分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價(jià)方法選用

　　由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開(kāi)發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的計(jì)算公式

　　在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)

　　2.測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。收益法的計(jì)算公式為：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益;Y為資本化率;n為收益年期。

　　(1)年總收益的求�。�362元/平方米(測(cè)算過(guò)程略)。

　　(2)年總支出的求�。�

　�、倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元/平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》"建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為

　　年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元/平方米

　�、谀昃S修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價(jià)的1.5%，則有：

　　年維修費(fèi)=1800×1.5%=27.00元/平方米

　�、勰旯芾碣M(fèi)。年管理費(fèi)=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　�、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米

　�、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：

　　年凈收益=年總收益-年總支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

　�、迣⑸鲜鰯�(shù)據(jù)代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.測(cè)算續(xù)建成本

　　根據(jù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　4.管理費(fèi)用

　　依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5%計(jì)算，則有：

　　管理費(fèi)用=11000000×5%=550000元

　　5.投資利息

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略)，投資利息為230278.32元

　　6.銷售費(fèi)用

　　按續(xù)建成本的5%計(jì),則有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.續(xù)建投資利潤(rùn)

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略),續(xù)建投資利潤(rùn)為2200000元

　　8.買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)

　　經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過(guò)程略), 買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)為715000元

　　9.在建工程的評(píng)估值

　　在建工程價(jià)格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　成本法估價(jià)的計(jì)算公式

　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　計(jì)算結(jié)果為80079680元(計(jì)算過(guò)程略)

　　(三)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

　　運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。取假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估價(jià)結(jié)果確定

　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年6月14日的抵押價(jià)值為80659445.4元(大寫(xiě)：人民幣捌仟零陸拾伍萬(wàn)玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。