一、問答題(共3題，每題10分)

　　(一)市場比較法是房地產估價中最主要、最常用的方法之一。采用市場比較法估價在選取可比實例時需要考慮哪些因素?假如有一交易實例的成交日期與估價時點相差五年，可否將該交易實例選作可比實例?為什么?

　　(二)張某擬購買李某擁有產權的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉移給張某處置，則在正常情況下應如何思考下列問題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現階段租約將對張某確定該住宅的買入價產生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現有租約將對張某確定該住宅的買入價產生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?

　　(三)某人于1996年7月預購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原狀裝修設施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價機構進行估價，此時同類型(指重新裝修前)別墅的正常市場售價為130萬元，該人希望評估值為1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現估價人員掌握的資料有：

　　1、該人與開發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件;

　　2、該人的購房發(fā)票;

　　3、商品房預售許可證復印件;

　　4、其他市場資料。

　　問：1、上述資料用于抵押估價是否齊全?

　　2、估價人員可否承諾按170萬元進行估價?

　　3、可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?