一、 問答題

　�、宕穑�1、采用市場比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮的主要因素有：

　　(1) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的用途應(yīng)該相同;

　　(2) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同;

　　(3) 可比實(shí)例與估價(jià)對象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);

　　(4) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的價(jià)格類型應(yīng)該相同;

　　(5) 可比實(shí)例與估價(jià)對象的價(jià)格時(shí)點(diǎn)應(yīng)該接近;

　　(6) 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。(或答：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類似性;地點(diǎn)的同一性或類似性;③可比實(shí)例交易情況無反常。)

　　2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因?yàn)槌山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間過長(5年應(yīng)該視作很長)，通常房地產(chǎn)市場變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。(在特殊情況下，即在成交日期)的房地產(chǎn)價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)價(jià)格水平若沒有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化情況，盡可能選用交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的實(shí)例。)

　�、娲穑�1，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià);若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。

　　2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。

　　3，該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場價(jià)為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。

　�、绱穑�1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全;

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià);

　　3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。

　　二、選擇題(共2題)

　　㈠1.A 2.D 3.B 4.C

　�、�1.D 2.C 3.B

　　，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評估值。

　　2、如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )

　　A、1993年12月 B、1995年7月

　　C、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期 D、項(xiàng)目建成日期

　　3、該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是( )

　　A、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài)。

　　B、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)。

　　C、估價(jià)對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)。

　　D、估價(jià)對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)。