一、問答題(共3 題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

　　案例分析一：

　　黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場法估價(jià)，估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請(qǐng)問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：

　　這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/P>

　　1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

　　2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

　　案例分析二：

　　趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價(jià)為130萬元，趙某希望評(píng)估價(jià)值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：

　　1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;

　　2.趙某的購房發(fā)票;

　　3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

　　4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。

　　請(qǐng)問：

　　1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

　　2.估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)?

　　3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：

　　1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。

　　3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值。因?yàn)橹匦卵b修會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。