六、估價(jià)測算過程

　　(一)收益法估價(jià)測算過程

　　1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)。估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個(gè))，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

　　=2211.60萬元。

　　2.年運(yùn)營費(fèi)用估算

　　(1)年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：

　　年維修費(fèi)=1500×3800×2%=114.00萬元

　　(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35萬元

　　(3)年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10萬元

　　(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元

　　(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

　　(6)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：

　　年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報(bào)酬為7.5%(具體過程略)。

　　5.求取收益價(jià)格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

　　故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。

　　(二)市場法估價(jià)測算過程

　　1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。

　　2.比較修正過程

　　(1)交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易、日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　(4)個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1%(具體分析判斷過程略)，故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　實(shí)例A：

　　6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2

　　6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m2

　　6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2

　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

　　單位比準(zhǔn)價(jià)格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2

　　故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000=20529.00萬元

　　七、估價(jià)結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬元

　　取整為20350(精確到萬元)

　　單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2(取整)

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：(略)