當(dāng)前位置：中華考試網(wǎng) >> 房地產(chǎn)估價(jià)師 >> 案例與分析 >> 考試輔導(dǎo) >> 2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析輔導(dǎo)：空置、爛尾商業(yè)

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析輔導(dǎo)：空置、爛尾商業(yè)

中華考試網(wǎng) [ 2017年8月30日 ] 【大中小】

　　空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評(píng)估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)之一。

　　[案例2-2]

　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目基本情況

　　××商城為停建工程，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位�！痢辽坛堑厣�7層，地下2層。由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，工程涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證(含消防)。估價(jià)對(duì)象××商城2128號(hào)鋪位位于××商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”，3～7層全部處于空置，估價(jià)對(duì)象××商城3002～6002號(hào)商鋪位于××商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。

　　注：應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)案件糾紛情況作簡(jiǎn)單介紹

　　2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況

　　項(xiàng)目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后的樓宇必須是符合國(guó)家設(shè)計(jì)和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由××市主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)驗(yàn)收合格證書(shū)的樓宇和一次性裝飾(含外墻和室內(nèi))，辦妥甲方名下的《房產(chǎn)證書(shū)》。

　　根據(jù)××市××商城發(fā)展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日簽訂的《××商城補(bǔ)償鋪位分配協(xié)議書(shū)》，雙方商定××商城一至六層鋪位按《××商城建筑面積分配表》規(guī)定分配給××市甲公司，總建筑面積不小于1688㎡。具體分配情況如下：

　　××商城建筑面積分配表　表2-9

分配樓層及房號(hào)	建筑面積（㎡）	分配樓層及房號(hào)	建筑面積（㎡）
首層：1138號(hào)鋪位（非估價(jià)對(duì)象）	240.8	四層：4002號(hào)鋪位	286.11
二層：2128號(hào)鋪位	286.11	五層：5002號(hào)鋪位	286.11
三層：3002號(hào)鋪位	286.11	六層：6002號(hào)鋪位	302.76

　　××商城是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證(含消防)，項(xiàng)目第1、2層目前也在不具備使用條件的情況下裝修對(duì)外出租作商業(yè)使用(不合法使用)。××商城在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)為：在建工程”，本次估價(jià)的是該“在建工程”的權(quán)益價(jià)值。

　　注：未介紹土地使用權(quán)權(quán)益狀況

　　3.估價(jià)對(duì)象基本情況

　　表2-10

估價(jià)對(duì)象名稱		××商城2128號(hào)鋪位
位置狀況		估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路，東接××中心，近××路，南臨××輔道，西靠××商業(yè)中心和××商業(yè)廣場(chǎng)，東北臨××廣場(chǎng)，北依××路
建筑面積		286.11㎡	建筑結(jié)構(gòu)
總樓層		共7層	評(píng)估樓層	第2層
現(xiàn)實(shí)用途		商業(yè)	法定用途
平面布置		估價(jià)對(duì)象位于××商城第二層?xùn)\|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”
公共配套設(shè)施完備程度		××商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)于一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍有茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、百佳超級(jí)市場(chǎng)、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、××市小學(xué)、××市中學(xué)、招行銀行、工商銀行等購(gòu)物廣場(chǎng)及配套設(shè)施。周圍道路四通八達(dá)，××路設(shè)公交“東門”站牌及西近地鐵1號(hào)線“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估價(jià)對(duì)象附近
裝修情況	外墻	復(fù)合鋁板、方磚、玻璃幕墻	內(nèi)墻	乳膠漆
	天花	吸音礦棉板	樓地面	拋光磚
	門	—	窗	—
設(shè)施設(shè)備	水電	暗設(shè)	電梯	已安裝2組手扶梯、未使用
設(shè)施設(shè)備	空調(diào)	中央空調(diào)	消防	消防栓、煙感報(bào)警系統(tǒng)
使用與維護(hù)	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用狀況	出租	租金水平
	維護(hù)與保養(yǎng)	有正常的維護(hù)、使用狀況良好
	物業(yè)管理	××商城負(fù)責(zé)管理

　　表2-11

估價(jià)對(duì)象名稱		××商城3002～6002號(hào)商鋪
位置狀況		估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路，東接××中心，南臨××輔道，西靠××商業(yè)中心和××商業(yè)廣場(chǎng)，東北臨××廣場(chǎng)，北依××路
建筑面積		詳見(jiàn)《××商城建筑面積分配表》	建筑結(jié)構(gòu)
總樓層		共7層	評(píng)估樓層	第3～6層
現(xiàn)實(shí)用途		商業(yè)	法定用途
平面布置		估價(jià)對(duì)象位于××商城每層的東北角
公共配套設(shè)施完備程度		××商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)于一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍有茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、百佳超級(jí)市場(chǎng)、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、××市小學(xué)、××市中學(xué)、招行銀行、工商銀行等購(gòu)物廣場(chǎng)及配套設(shè)施。周圍道路四通八達(dá)，東門中路設(shè)公交“東門”站牌及西近地鐵1號(hào)線“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物業(yè)附近
裝修情況	外墻	復(fù)合鋁板、方磚、玻璃幕墻	內(nèi)墻	毛坯
	天花	毛坯	樓地面	水泥砂漿
	門		窗
設(shè)施設(shè)備	水電	僅完成60%左右	電梯	已安裝2組手扶梯、未使用
設(shè)施設(shè)備	空調(diào)	無(wú)	消防	安裝消防栓、自動(dòng)噴淋
使用與維護(hù)	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用狀況	空置	租金水平
	維護(hù)與保養(yǎng)	維護(hù)、使用狀況差
	物業(yè)管理	××市××投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)管理