注：(可推算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年9月21日)

　　37.3年=37年3個(gè)月18天

　　2047年1月9日—37年3個(gè)月18天=2009年9月9日

　　扣除開發(fā)時(shí)間3年

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年9月21日

　　4.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率

　　報(bào)酬率采用市場(chǎng)提取法確定，選取同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，通過(guò)試算法與線性內(nèi)插法求取，交易實(shí)例如表2-18：

　　表2-18

　　在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)狀況，確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為9.5%。

　　估價(jià)明細(xì)表一　表2-19—2-21見教材106-108頁(yè)

　　收益法選用公式未說(shuō)明理由，租金發(fā)展變化無(wú)分析理由

　　租賃管理費(fèi)率和維修管理費(fèi)率取值無(wú)依據(jù)

　　未說(shuō)明保險(xiǎn)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)，費(fèi)率取值無(wú)依據(jù)

　　各種稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)未考慮押金收入

　　七、評(píng)估結(jié)果確定

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過(guò)實(shí)地查看與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的市場(chǎng)價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬(wàn)伍仟肆佰肆拾肆元整，估價(jià)結(jié)果詳見表2-22：

　　估價(jià)結(jié)果明細(xì)表　表2-22

　　案例說(shuō)明

　　1.案例的由來(lái)

　　估價(jià)對(duì)象為在建工程的部分商業(yè)房地產(chǎn)鋪位，委托人為確定其權(quán)益價(jià)值而委托估價(jià)。

　　2.估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案

　　該案例評(píng)估實(shí)質(zhì)是估價(jià)對(duì)象權(quán)益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員考慮到如下因素：

　　(1)這種“權(quán)益”的價(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格相比，有租金收益的損失，并且買“權(quán)益”總存在著風(fēng)險(xiǎn)(如有可能不能按期完工，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比最初約定的差等)，即權(quán)益價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間損失凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償;

　　注：報(bào)告中未作分析

　　(2)報(bào)酬率等同于同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率，包含了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，且從市場(chǎng)提取。

　　(3)考慮××商場(chǎng)位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，可選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日有可能實(shí)現(xiàn)的權(quán)益價(jià)值。

　　注：建議將以上三項(xiàng)放入報(bào)告對(duì)應(yīng)項(xiàng)位置

　　3.估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　(1)要調(diào)查摸清估價(jià)對(duì)象的相關(guān)背景資料。例如建設(shè)進(jìn)度;估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況;建筑物性質(zhì)(商業(yè)、辦公、住宅等)等。只有掌握了估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料，才能為撰寫估價(jià)報(bào)告奠定良好的基礎(chǔ)。

　　(2)在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對(duì)象的物業(yè)類型(商業(yè)、辦公、公寓)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。

　　(3)項(xiàng)目建成后的定位直接影響到建成后銷售市場(chǎng)定位、客戶群定位、期望的利潤(rùn)空間、風(fēng)險(xiǎn)大小等。本次評(píng)估在利用收益法測(cè)算建成后的估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)，考慮××商場(chǎng)位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，因此選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。