四、估價(jià)目的

　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)益提供價(jià)值參考

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　20××年××月××日

　　六、價(jià)值定義

　　本次評估價(jià)值是指估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在期房價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，并考慮其受目前現(xiàn)狀限制所形成的客觀合理價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法(略，見技術(shù)報(bào)告)

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過實(shí)地查看與市場調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響項(xiàng)目價(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的權(quán)益價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬伍仟四佰四拾四元整，估價(jià)結(jié)果詳見下表：

　　估價(jià)結(jié)果明細(xì)表　表2-12

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限

　　本報(bào)告在市場情況無較大波動(dòng)時(shí)使用期限為一年(自2006年9月11日起至2007年9月10日止)，若市場有較大波動(dòng)或超過一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。

　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析

　　(一)××市商業(yè)用房市場背景分析(略)

　　(二)××商圈商業(yè)房地產(chǎn)市場分析

　　××自改造后，商鋪供應(yīng)量大增，約翻了2倍多，而有效需求卻沒能隨之上漲;同時(shí)，隨著××商圈的崛起，××商鋪客流遭到進(jìn)一步分流，××商鋪由于原來多為銷售而造成的產(chǎn)權(quán)分散，商鋪經(jīng)營各自為政，無統(tǒng)一主題等，造成商業(yè)經(jīng)營理念的滯后，這些都導(dǎo)致××出現(xiàn)至今仍很嚴(yán)重的“二層及以上空置”現(xiàn)象;且在××內(nèi)部，也形成了巨大的剪刀差，副街商鋪人流稀少，商業(yè)物業(yè)租金與步行街相差高達(dá)3倍。因此，解決原來因商鋪銷售而形成的產(chǎn)權(quán)分散，打造出主題賣場，形成自有特色，或能振興。

　　1.××商圈的商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，各個(gè)經(jīng)營品種所占比例卻并不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營品種在服裝的夾縫中生存。

　　2.××商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營狀況

　　目前××類似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營類型：① 整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等;②產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商業(yè)城、金世界廣場、方海商苑、中威商場等房地產(chǎn)。估價(jià)人員對以上兩種房地產(chǎn)進(jìn)行了市場調(diào)查：

　　(1)附近統(tǒng)一整體經(jīng)營的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：

　　表2-13

　　(2)附近與委估房地產(chǎn)類似的分散經(jīng)營的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：

　　表2-14

　　續(xù)表教材101頁

　　根據(jù)以上調(diào)查資料分析可以發(fā)現(xiàn)，××商圈整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況明顯較分散經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的要好，整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)的租金水平要高、空置率要低。

　　(三)××市爛尾樓盤活狀況市場分析

　　2004年，據(jù)××市規(guī)劃與國土資源局調(diào)查，××市共有52個(gè)問題樓盤，爛尾樓總面積達(dá)167萬㎡，其中××區(qū)18個(gè)，大部分為20層以上的高層建筑，建筑面積超過100萬㎡。問題樓盤不僅嚴(yán)重影響城市景觀，浪費(fèi)土地資源，還不利社會安定，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。為此，××市政府制定優(yōu)惠政策，對問題樓盤土地使用年限、功能變更、地價(jià)等實(shí)行優(yōu)惠(見《關(guān)于子悅臺等52個(gè)“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》)，并積極推行四大措施：一是“盤”，調(diào)動(dòng)開發(fā)商或社會單位注資，盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目;二是“收”，對長期閑置，不能按期竣工的項(xiàng)目，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)收回用地;三是“拆”，對屬于違法違章建筑的項(xiàng)目，向法院申請“強(qiáng)制拆除通知書”，依法拆除;四是“賣”，對關(guān)系清晰、產(chǎn)權(quán)明確而又確實(shí)無法重新啟動(dòng)的問題樓盤，申請到市土地房產(chǎn)交易中心掛牌交易，讓新投資方注資激活問題樓盤。