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2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》輔導(dǎo)：基準(zhǔn)價格的計算

中華考試網(wǎng) [ 2017年8月25日 ] 【大中小】

　　六、估價測算過程

　　(一)基準(zhǔn)價格的計算

　　1.基準(zhǔn)價格的含義

　　本項中求取的基準(zhǔn)價格含義為以2000年1月1日為基準(zhǔn)日、面積規(guī)模為80～90㎡、樓層為3層(6層到頂)、磚混結(jié)構(gòu)、建筑格局每層2～3戶、建成于1994年、南北朝向兩室戶型的經(jīng)濟適用住房(配套設(shè)施：管道煤氣、集中供熱、有線電視、磁卡式一戶一表)價格。

　　2.市場法測算

　　(1)選取可比實例

　　注：第一看是否適合作可比實例，是否是類似房地產(chǎn)，同一供求圈，用途、結(jié)構(gòu)相同，權(quán)益相同，規(guī)模檔次相當(dāng)，日期接近，正常成交價。

　　第二注意區(qū)位、實物情況的差異，對應(yīng)系數(shù)是否修正、修正方向是否正確

　　選取同類型經(jīng)濟適用房實例5個，具體情況見表2-1：

　　表2-1

可比實例	地址	總層數(shù)	樓層	竣工時間	每層戶數(shù)	朝向	結(jié)構(gòu)
A	××公寓3-2－301	6層	3層	1995年	3	南北	磚混
B	××公寓3-2－302	6層	3層	1995年	3	南北	磚混
C	××里5-4-201	6層	2層	1986年	2	南北	磚混
D	××新苑8-1-301	6層	3層	1999年	2	南北	磚混
E	××新苑13-2-302	6層	3層	1999年	2	南北	磚混

　　續(xù)表

可比實例	建筑面積（㎡）	設(shè)施	房型	物業(yè)管理	小區(qū)環(huán)境	總價（萬元）	成交單價（元/㎡）	交易日期
A	88.72	雙氣	兩室	有	較好	19.5	2198	1999.12.5
B	81.85	雙氣	兩室	有	較好	17.8	2175	1999.10.30
C	88	雙氣	兩室	無	一般	17	1932	1999.11.24
D	82.35	雙氣	兩室	有	良好	18.6	2259	1999.10.5
E	84.33	雙氣	兩室	有	良好	19.3	2289	1999.10.10

　　(2)交易情況修正

　　所有被選可比實例均為正常情況下的交易實例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為l。

　　(3)交易日期調(diào)整(房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整)

　　可比實例的交易日期均在1999年10月至12月之間，據(jù)估價人員對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示：在此期間市場價格波動較小，故交易日期調(diào)整系數(shù)確定為l。

　　(4)房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　①區(qū)位狀況調(diào)整

　　表2-2

	權(quán)重	估價對象	A	B	C	D	E
社會環(huán)境	0.1	100	100	100	100	100	100
街道條件	0.1	100	100	100	100	100	100
離市中心的距離交通條件	0.1	100	100	100	100	100	100
供給處理設(shè)施狀態(tài)	0.1	100	100	100	100	100	100
小區(qū)環(huán)境情況	0.1	100	98	98	95	100	100
繁華程度	0.1	100	100	100	100	100	100
教育社會福利設(shè)施狀況	0.1	100	100	100	100	100	100
噪音、污染程度	0.1	100	100	100	100	100	100
景觀的良否	0.1	100	100	100	100	100	100
規(guī)劃上的限制	0.1	100	100	100	100	100	100
合計	l	100	99.8	99.8	99.5	100	100

　　注：最好先有狀況介紹表，再對應(yīng)調(diào)整系數(shù)表

　　第一看是否對應(yīng)，第二看調(diào)整方向

　　各可比實例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)為

　　A=100/99.8=1.002

　　B=100/99.8=1.002

　　C=100/99.5=1.005

　　D=100/100=1

　　E=100/100=1

　　②權(quán)益狀況調(diào)整

　　所有選取的可比實例權(quán)益狀況與估價對象均相同，故權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)為1。

　�、蹖嵨餇顩r調(diào)整

　　表2-3

	權(quán)重	估價對象	A	B	C	D	E
房型設(shè)計	0.1	100	100	100	100	100	100
朝向	0.2	100	100	100	100	100	100
配套設(shè)施	0.1	100	100	100	100	100	100
建筑格局	0.1	100	85	85	100	100	100
樓層	0.2	100	100	100	80	100	100
裝修標(biāo)準(zhǔn)	0.1	100	100	100	100	100	100
物業(yè)管理	0.1	100	100	100	90	100	100
新舊程度	0.1	100	101	10l	90	105	105
合計	1	100	98.6	98.6	94	100.5	100.5