比準價格B=2175×1×1×1.002×1×1.014=2209.86元/㎡

　　比準價格C=1932×1×1×1.005×1×1.064=2065.93元/㎡

　　比準價格D=2259×l×l×l×l×0.995=2247.71元/㎡

　　比準價格E=2289×l×l×l×l×0.995=2277.56元/㎡

　　(6)求取基準價格

　　由于上述五個比準價格比較接近，對其進行簡單算術(shù)平均。

　　估價對象市場法基準價格(單價)=2206.86元/㎡≈2207元/㎡

　　3.成本法測算

　　經(jīng)濟適用房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，其中，開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補償費等7項費用，具體計算過程如下：

　　(1)開發(fā)成本

　　A.土地的取得成本

　　①求取征地和拆遷安置補償費(即土地使用權(quán)價格)

　　此次估價采用了基準地價修正法求取土地使用權(quán)價格。所謂基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。

　　根據(jù)《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》，基準地價修正法評估宗地地價的計算公式為;

　　宗地地價=基準地價×(1+總和修正率)×(1+其他修正系數(shù))

　�、诖_定估價對象的土地級別及基準地價

　　估價對象土地使用權(quán)證上的土地用途分別為干休所和宿舍，估價對象在估價時點的實際用途為住宅，故此次估價對象的土地用途按照居住用途進行計算。根據(jù)《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》，估價對象位于××市中心市區(qū)六級地區(qū)，該級別住宅用地的基準地價為1630元/㎡。(不包括市政公用基礎(chǔ)設施大配套工程費)

　�、鄞_定影響居住用地價格的區(qū)域因素修正系數(shù)

　　表2-4

　　④確定影響居住用地價格的個別因素修正系數(shù)

　　表2-5

　　a.使用年期修正

　　待估宗地的地類用途為住宅，使用權(quán)類型為軍產(chǎn)，為國有劃撥土地，無需進行使用年期修正。

　　b.期日修正系數(shù)

　　本次估價采用的基準地價是根據(jù)1998年公布的《××市1998中心聲區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》，該報告于1998年11月開始正式實施，從實施之日至估價時點這段時期內(nèi)，估價對象所在地區(qū)土地市場價格無明顯變化，故期日修正系數(shù)確定為1。

　　c.土地出讓金修正系數(shù)

　　估價對象為劃撥土地，需進行出讓金修正，依據(jù)××號印發(fā)《××市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其應交納的土地出讓金。

　　d.容積率修正系數(shù)

　　此次估價按《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》公布的六級居住用地進行估價，基準地價以一定的容積率為基礎(chǔ)，《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》中公布的住宅用地的容積率為1.8。查表確定容積率修正系數(shù)為1。

　　e.土地開發(fā)程度修正系數(shù)

　　土地開發(fā)程度通過基礎(chǔ)設施完備度水平影響土地質(zhì)量，進而影響宗地地價。土地開發(fā)程度修正以設定的平均開發(fā)程度“七通一平”(紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地平整)的正常平均開發(fā)成本為標準，將待估宗地的實際開發(fā)狀態(tài)與“七通一平”開發(fā)程度比較，加上或減去相應的基礎(chǔ)設施開發(fā)費的差值。

　　待估宗地實際開發(fā)程度為“七通一平”，故不做修正。

　　f.住宅的樓層修正系數(shù)

　　通常，由于樓層的差異造成方便程度、視野、小環(huán)境的差異，使樓層成為影響房屋使用價值的重要因素之一。住宅用途的房屋僅僅由于所在樓層的不同，其售價或租金水平都存在明顯差異。在使用公布的《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》進行估價時，相關(guān)居住用地的基準地價應是其區(qū)域內(nèi)所有樓層土地的平均價格，至于其中某一樓層的地價，應根據(jù)相應的價格貢獻程度作 相應修正。

　　經(jīng)過估價人員對區(qū)域內(nèi)一段時間內(nèi)交易的一定數(shù)量的商品房住宅及二手房資料的調(diào)查研究，并參考能查閱到的有關(guān)樓層價格修正的相關(guān)數(shù)據(jù)，確定本次估價對象基準價格的三、四層土地地價修正系數(shù)為1.1。

　�、萦嬎阈拚�后地價

　　修正后單位地價=基準地價×(1+總和修正率)×(1+其他修正系數(shù))=1630×(1-2.6%)×(1-3%)×(1-17%)×1×1×l.1≈l406元/㎡