待估宗地樓面地價=單位地價÷容積率=1406÷1.8≈781元/㎡

　　B.勘查設計和前期工程費

　　估價人員參照估價時點社會平均造價情況進行測算、修正，得到估價對象勘查設計和前期工程費單價為24元/㎡。

　　C.建筑安裝工程費

　　根據(jù)《××房地產(chǎn)市場》公布的××市磚混結(jié)構(gòu)多層住宅投資成本分析;確定工程費單價為680元/㎡。

　　D.住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅建設非營業(yè)性公建配套費估價人員對估價對象進行了實地查看，該地區(qū)周圍基礎配套設施齊全，依據(jù)××市配套費用水平，確定住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅建設非營業(yè)性公建配套費單價為247元/㎡。

　　E.市政公用基礎設施大配套工程費

　　經(jīng)濟適用房的市政公用基礎設施大配套工程費單價為116元/㎡。

　　注意：還應該算其他工程費

　　F.管理費

　　經(jīng)濟適用房開發(fā)成本中，管理費用按照不超過前5項之和的2%計算。

　　管理費=前5項之和×2%=37元/㎡

　　G.投資利息

　　投資利息計息基數(shù)為前6項之和，估價對象開發(fā)周期取1年，年利率為5.85%，假設各項費用在開發(fā)周期內(nèi)是均勻投入的。

　　投資利息=前6項之和×[(1+利率)1/2-1]=54元/㎡

　　注：未考慮銷售費用的影響

　　(2)銷售稅費

　　稅金為營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，基數(shù)為開發(fā)成本前7項之和，稅率為5.55%。

　　營業(yè)稅及其附加=開發(fā)成本前7項之和×5.55%=108元/㎡

　　注：銷售稅費計算基數(shù)為開發(fā)成本是錯誤的。

　　銷售費用：由于估價對象為軍隊經(jīng)濟適用房，定向銷售給部隊住戶，銷售費用不予考慮。

　　注：這個經(jīng)濟適用房也是有可能上市的，因此不能將實際成本作為客觀成本計算

　　(3)利潤

　　估價對象為經(jīng)濟適用房，根據(jù)有關(guān)規(guī)定成本利潤率為3%，計算基數(shù)按8項之和。利潤=開發(fā)成本前8項之和×3%=61元/㎡

　　注：成本利潤率基數(shù)不正確，不應包括稅費

　　成本利潤率的基數(shù)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、不包括銷售稅

　　(4)成本法計算的經(jīng)濟適用房基準價格

　　基準價格=開發(fā)成本+稅金+利潤=2108元/㎡

　　注：這里未考慮建筑物折舊

　　3.基準價格的確定

　　市場法計算的基準價格=2207元/㎡

　　成本法計算的基準價格=2108元/㎡

　　由于兩種方法的結(jié)果差異不大，將上述兩種方法的計算結(jié)果的算術(shù)平均值作為基準價格的最終結(jié)果。

　　注：依據(jù)表述不準確

　　(2207+2108)÷2≈2158元/㎡