答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。參見教材P173。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。參見教材P173。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務費、大修基金等。參見教材P173。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。生產(chǎn)成本加上相應的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171�！　�5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。參見教材P175。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟評價體系中，清償能力指標包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負債率、償債備付率、流動比率和速動比率。參見教材P178。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)指標：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回收報率、投資回報率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動態(tài)指標：財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。參見教材P178。

　　11、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報率。以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。參見教材P179。

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項目選取計算期時，出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括前期和建造期;銷售期是從正式銷售(含預售)開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務凈現(xiàn)值。基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P181。

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務內(nèi)部收益率。當i值小于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值;當i值大于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負值。參見教材P182。

　　15、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。參見教材P182。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。參見教材P173。

　　2、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，又稱為“兩稅一費”。參見教材P174。

　　3、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

　　4、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。參見教材P178。

　　5、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標包括成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

　　6、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是財務內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項D錯誤，使用貸款且項目盈利時，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項E錯誤，內(nèi)部收益率越高，投資風險就越大。參見教材P182～187。

　　7、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，現(xiàn)金回報率和投資回報率都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標，反映了置業(yè)投資項目的盈利能力;選項E錯誤，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。參見教材P201。