答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。參見教材P173。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。參見教材P173。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。運(yùn)營費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。參見教材P173。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。參見教材P175。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系中，清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、償債備付率、流動比率和速動比率。參見教材P178。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回收報(bào)率、投資回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。參見教材P178。

　　11、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報(bào)率。以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。參見教材P179。

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計(jì)算期時(shí)，出售時(shí)的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括前期和建造期;銷售期是從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時(shí)間周期。參見教材P180。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P181。

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。當(dāng)i值小于內(nèi)部收益率時(shí)，對于所有的i值，NPV都是正值;當(dāng)i值大于內(nèi)部收益率時(shí)，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。參見教材P182。

　　15、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損。參見教材P182。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。參見教材P173。

　　2、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱為“兩稅一費(fèi)”。參見教材P174。

　　3、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

　　4、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系。凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目兩種，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見教材P178。

　　5、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

　　6、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，使用貸款且項(xiàng)目盈利時(shí)，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見教材P182～187。

　　7、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。參見教材P201。