四、計算題(共2題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)

　　1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項目于2010年6月末動工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬元為年利率7. 5%、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時間為2010年9月末;第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款;2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。完成下面項目各期還本付息表。(8分)

　　2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價格回購。假設(shè)該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4%;開發(fā)建設(shè)成本和管理費用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價分別為15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發(fā)生在年末;銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競投的最高地價是多少?若政府為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當(dāng)土地報價達到45000萬元后，改為競投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實現(xiàn)原目標收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)

　　計算題

　　1.解：

　　解析：

　　(1) 2010.6應(yīng)計利息：

　　(2) 2010.9應(yīng)計利息：

　　(3)注意三筆貸款發(fā)生的時點，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

　　(4) 2012.6期末借款本息累計值等于期初借款本息累計值加上本期應(yīng)計利息。

　　2.解：(1)該企業(yè)可競投的最高地價

　　設(shè)該企業(yè)可競投的最高地價為x萬元

　　(2)最多可加建的公共租賃住房面積

　　設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬m2

　　解析：

　　(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。

　　(2)錯誤解法：49330.3 - 45000=y×6000/(1+16%)4