第六章　收益法及其運(yùn)用

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　)。

　　A、收益能夠量化

　　B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

　　C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化

　　D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

　　2、收益法適用的估價(jià)對(duì)象不包括(　)。

　　A、寫字樓

　　B、汽車加油站

　　C、學(xué)校

　　D、停車場(chǎng)

　　3、收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的(　)。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

　　B、收益能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

　　C、收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

　　D、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

　　4、報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在(　)。

　　A、期初

　　B、期末

　　C、期中

　　D、任一時(shí)刻

　　5、某商鋪建筑面積為400m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為40年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為150元/m2;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、457.66

　　B、533.00

　　C、695.00

　　D、711.00

　　6、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

　　A、457.40

　　B、476.98

　　C、686.10

　　D、715.48

　　7、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

　　A、1372.7

　　B、1309.9

　　C、953.9

　　D、900.6

　　8、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

　　A、228.23

　　B、229.36

　　C、224.74

　　D、223.63

　　9、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于(　)萬(wàn)元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　10、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%下的價(jià)格為4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，則其價(jià)格最接近于(　)元/m2。

　　A、3816

　　B、3899

　　C、4087

　　D、4000

　　11、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場(chǎng)價(jià)值為5500元/m2;若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為(　)元/m2。

　　A、4644

　　B、5192

　　C、5308

　　D、5500

　　12、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格(　)乙的價(jià)格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、條件不足，無(wú)法確定

　　13、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為(　)元/平方米。

　　A、2400

　　B、2405

　　C、2410

　　D、2415

　　14、已知某宗收益性房地產(chǎn)在40年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為3500元/平方米。則該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率在8.5%下的價(jià)格為(　)元/平方米。

　　A、2179.47

　　B、3893.01

　　C、4139.51

　　D、1044.79

　　15、下列關(guān)于凈收益按一定比率遞減公式的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值

　　B、凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折現(xiàn)值必然是相減的

　　C、收益期為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率不等于零

　　D、收益期為無(wú)限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率大于零

　　16、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17萬(wàn)元、18萬(wàn)元、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

　　A、190

　　B、210

　　C、213

　　D、217

　　17、關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是(　)。

　　A、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

　　B、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

　　C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

　　D、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

　　18、約翰.馮.杜能的地租的計(jì)算公式是(　)。

　　A、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本

　　B、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)

　　C、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)-投資的利息

　　D、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤(rùn)章

　　19、下列有關(guān)地租的測(cè)算，描述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、在地租測(cè)算中，土地是在最佳用途下利用的

　　B、在地租測(cè)算中，土地是在最佳集約度下利用的

　　C、地租計(jì)算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品成本-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本-土地上投入資本的利息

　　D、當(dāng)通過(guò)地價(jià)求出地租時(shí)，可通過(guò)“地租=地價(jià)×資本化率”求出地租

　　20、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

　　A、收租損失

　　B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　C、折舊

　　D、財(cái)務(wù)損耗