答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。通過收益法的報酬資本化法公式得知，收益和風險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。參見教材P215。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益法適用的估價對象。收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。參見教材P218。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預測。參見教材P218。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。參見教材P220。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=[(150×400×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(萬元)。參見教材P221。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100×(1-40%)=60(萬元)，n=40-8=32(年)，V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(萬元)。參見教材P221。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(萬元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬元)。參見教材P221。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。(1)先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(萬元);(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(萬元)。參見教材P221。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(萬元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(萬元)。參見教材P221。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　11、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價值換算公式法：

　　參見教材P224。

　　12、

　　【正確答案】 A

　　【答疑編號10702583,點擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。參見教材P224。

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。3500×10%(1+10%)40[(1+8.5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}= 4139.51元/平方米。參見教材P224。

　　15、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。選項A錯誤，如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。參見教材P231。

　　16、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價格為： V=17/(1+10%)+18/(1+10%)2+19/(1+10%)3+20/10%×[1-1/(1+10%)40-3]×1/(1+10%)3=190.45(萬元)。參見教材P232。

　　17、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。參見教材P238。

　　18、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤-投資的利息。參見教材P247。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。選項C錯誤，地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。參見教材P250。

　　20、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。收租損失是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。參見教材P252。

　　21、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理�；�于租賃收入測算凈收益的收益法稱為投資法。參見教材P252。

　　22、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。從估價角度出發(fā)，運營費用與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。參見教材P253。

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。年凈收益減少30-15=15萬元。價值減損額=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70萬元。參見教材P254。

　　24、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應注意的問題。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288萬;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77萬元。參見教材P258。

　　25、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應注意的問題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計算承租人的權益價值。參見教材P259。

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法、未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法和未來數(shù)據(jù)資本化公式法中，最合理的是未來數(shù)據(jù)資本化公式法。參見教材P261。

　　27、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是報酬率的實質(zhì)。報酬率=投資回報/所投入資金。參見教材P261。

　　28、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。參見教材P265。

　　29、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。潛在毛收入乘數(shù)，是沒有考慮空置和運營費用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實際上達不到;有效毛收入乘數(shù)，則是充分考慮了空置和租金損失的情況�？梢詮淖置孢M行理解，幫助解題。參見教材P268。

　　30、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。參見教材P268。

　　31、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關系。資本化率是第一年的凈收益與其價值的比率=5000/57447.17=8.7%。參見教材P270。

　　32、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法對可比實例的依賴性較強。參見教材P271～272。

　　33、

　　【正確答案】 D

　　34、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是投資組合技術。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)，抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元)，該宗房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5(萬元)。參見教材P276。

　　35、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是剩余技術。土地價值=(800-3000×10%)/8%=6250(萬元);該房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=3000+6250=9250(萬元)。參見教材P277。

　　36、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是收益法總結。根據(jù)公式，得到建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率。參見教材P279。