21、在英國，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱之為(　)。

　　A、投資法

　　B、收入法

　　C、利潤法

　　D、利息法

　　22、從估價角度出發(fā)，下列屬于運營費用的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

　　B、房地產(chǎn)折舊額

　　C、房地產(chǎn)改擴建費用

　　D、房屋保險費用

　　23、某旅館5年來年均有效毛收入為300萬元，運營費用為100萬元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少30萬元，運營費用減少15萬元，該酒店剩余收益期為20年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬率為10%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為(　)萬元。

　　A、66.34

　　B、127.70

　　C、984.20

　　D、1575.01

　　24、某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800㎡面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/㎡�，F(xiàn)在市場上相似的寫字樓月租金為1800元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則目前承租人權(quán)益價值為(　)萬元 。

　　A、2045.77

　　B、2250.34

　　C、2409.61

　　D、2190.55

　　25、承租人權(quán)益價值的計算方法，利用的是(　)。

　　A、收入損失資本化法

　　B、超額費用資本化法

　　C、直接資本化法

　　D、成本節(jié)約資本化法

　　26、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是(　)。

　　A、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　B、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　C、過去數(shù)據(jù)資本化公式法

　　D、未來數(shù)據(jù)資本化公式法

　　27、報酬率的表達式為(　)。

　　A、投資回報/所投入的資金

　　B、投資回收/所投入的資本

　　C、(投資回報+投資回收)/所投入的資金

　　D、(投資回收-投資回報)/所投入的資本

　　28、某房地產(chǎn)估價師采用累加法求取報酬率，其中安全利率為5%，投資風險補償率為1%，管理負擔補償率為0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為2%。則報酬率是(　)。

　　A、4.1%

　　B、5.1%

　　C、5.9%

　　D、6.1%

　　29、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是(　)。

　　A、毛租金乘數(shù)法

　　B、潛在毛收入乘數(shù)法

　　C、有效毛收入乘數(shù)法

　　D、凈收益乘數(shù)法

　　30、(　)是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。

　　A、毛租金乘數(shù)法

　　B、潛在毛租金乘數(shù)法

　　C、有效毛收入乘數(shù)法

　　D、凈收益乘數(shù)法

　　31、某收益性房地產(chǎn)共5年收益期，報酬率為10%，未來5年的凈收益預測分別為5000、5250、5600、5850、6500，收益現(xiàn)值為57447.17元。則其資本化率為(　)。

　　A、8.3%

　　B、8.5%

　　C、8.7%

　　D、8.9%

　　32、下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點，表述錯誤的是(　)。

　　A、直接資本化法不需要預測未來許多年的凈收益

　　B、直接資本化法的計算過程較簡單

　　C、直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場實際情況

　　D、直接資本化法對可比實例的依賴性較差

　　33、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為(　)。

　　A、8.8%

　　B、10%

　　C、18%

　　D、18.6%

　　34、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價格為(　)萬元。

　　A、22.0

　　B、22.5

　　C、23.0

　　D、23.5

　　35、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價值是(　)。

　　A、6250

　　B、8000

　　C、9250

　　D、10000

　　36、建筑物凈收益=(　)×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

　　A、建筑物重置價

　　B、建筑物價值

　　C、土地價格

　　D、房地產(chǎn)價格