單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容;選項(xiàng)CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P46。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。參見(jiàn)教材P47。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見(jiàn)教材P49。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物的含義。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。參見(jiàn)教材P50。

　　】

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：(1)擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)還是建設(shè)用地使用權(quán)。(2)該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時(shí)存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，常見(jiàn)的是設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。(3)該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制(如對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院査封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。(4)額外的利益或好處。參見(jiàn)教材P50～51。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)還可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。參見(jiàn)教材P51。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見(jiàn)教材P51。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。抵押權(quán)，是債務(wù)人或第三人在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權(quán)不是房地產(chǎn)使用權(quán)的概念。參見(jiàn)教材P52～53。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。參見(jiàn)教材P53。

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。使用權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見(jiàn)教材P53。

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。參見(jiàn)教材P53。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　14、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是不可移動(dòng)。不可移動(dòng)是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。參見(jiàn)教材P60。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是不可移動(dòng)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。參見(jiàn)教材P60。

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是不可移動(dòng)。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。參見(jiàn)教材P60。

　　17、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了它只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常不是全國(guó)性市場(chǎng)，更不是全球性市場(chǎng)，而是地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的。參見(jiàn)教材P60～61。

　　18、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。參見(jiàn)教材P61。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是壽命長(zhǎng)久。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。參見(jiàn)教材P62。

　　20、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是壽命長(zhǎng)久。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，局地用地為70年。參見(jiàn)教材P62。

　　21、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)的供給有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。參見(jiàn)教材P62。

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是用途多樣。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、荒地。參見(jiàn)教材P64。

　　23、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是相互影響。房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周?chē)�房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，參見(jiàn)教材P64。

　　24、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是易受限制。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)有關(guān)制度政策、政局等變化的影響。參見(jiàn)教材P65。

　　25、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是易受限制。管制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的利用加以干涉。例如，通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。參見(jiàn)教材P65。

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。通常情況下，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱。參見(jiàn)教材P66～67。

　　27、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。參見(jiàn)教材P67。

　　28、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。參見(jiàn)教材P67。

　　29、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浥c增值率是同時(shí)增長(zhǎng)的，名義增長(zhǎng)率=3800/3000-1=0.266666667，實(shí)際增長(zhǎng)率=(1+年名義增長(zhǎng)率)/(1+年通貨膨脹率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，實(shí)際增值額=3000×0.206349206=619.047619萬(wàn)。參見(jiàn)教材P67～68。

　　30、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類。熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。參見(jiàn)教材P69。

　　31、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。參見(jiàn)教材P71。

　　32、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)種類。收益性房地產(chǎn)是能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商品住宅、寫(xiě)字樓、商店、賓館、餐館、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。參見(jiàn)教材P73～74。

　　33、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)基本狀況的描述。房地產(chǎn)基本狀況的描述應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明下列方面：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途和權(quán)屬。參見(jiàn)教材P74～76。

　　34、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。土地實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明下列方面：(1)土地面積;(2)土地形狀;(3)地形、地勢(shì);(4)地質(zhì);(5)土壤;(6)土地開(kāi)發(fā)程度;(7)其他，例如臨街商業(yè)用地還要說(shuō)明臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用地還要說(shuō)明氣候條件(如光照、溫度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉條件等。建筑物實(shí)物狀況的描述主要說(shuō)明下列方面：(1)建筑規(guī)模;(2)建筑結(jié)構(gòu);(3)設(shè)施設(shè)備;(4)裝飾裝修;(5)空間布局;(6)建筑功能;(7)外觀;(8)新舊成都;(9)其他，說(shuō)明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況。選項(xiàng)BCD屬于區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P76～78。

　　35、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。土地使用管制情況說(shuō)明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地還要說(shuō)明規(guī)劃條件。參見(jiàn)教材P78。

　　36、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。選項(xiàng)ABC屬于實(shí)物因素。參見(jiàn)教材P79～81。

　　37、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。停車(chē)方便程度：說(shuō)明有無(wú)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位數(shù)量、到停車(chē)場(chǎng)的距離等。參見(jiàn)教材P80。