第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　單項(xiàng)選擇題

　　1.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的選項(xiàng)中，屬于社會(huì)因素的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)投機(jī)

　　B.房地產(chǎn)制度政策

　　C.人口增長(zhǎng)

　　D.居民收入

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括政治治安狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。選項(xiàng)B是制度政策因素，選項(xiàng)C是人口因素，選項(xiàng)D是經(jīng)濟(jì)因素。參見教材P146。

　　2.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(　)。

　　A.居民收入增加

　　B.房產(chǎn)稅征收

　　C.人民幣升值

　　D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。選項(xiàng)B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。參見教材P143。

　　3.下列關(guān)于掛牌價(jià)格的說法中，正確的是(　)。

　　A.掛牌價(jià)格一般等于成交價(jià)格

　　B.掛牌價(jià)格與成交價(jià)格的差額稱為議價(jià)空間

　　C.議價(jià)空間大，說明市場(chǎng)景氣

　　D.掛牌價(jià)格一般小于成交價(jià)格

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。掛牌價(jià)格通常高于成交價(jià)格，二者的差額稱為議價(jià)空間。市場(chǎng)景氣的時(shí)候，議價(jià)空間較小。參見教材P86。

　　4.下列描述，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.最低賣價(jià)≤成交價(jià)≤最高買價(jià)

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于投資價(jià)值

　　C.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

　　D.現(xiàn)狀價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。

　　5.在通常情況下，出讓地價(jià)最低的出讓方式是(　)。

　　A.拍賣

　　B.掛牌

　　C.招標(biāo)

　　D.協(xié)議

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見教材P88。

　　6.下列說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格

　　B.收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)

　　C.成本價(jià)值傾向于最低賣價(jià)

　　D.房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟且正常時(shí)，成本價(jià)值最低、比較價(jià)值適中、收益價(jià)值和開發(fā)價(jià)值最高

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟且正常時(shí)，成本價(jià)值、比較價(jià)值、收益價(jià)值和開發(fā)價(jià)值應(yīng)基本一致。參見教材P89。

　　7.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，比較價(jià)值(　)收益價(jià)值和成本價(jià)值。

　　A.大大高于

　　B.大大低于

　　C.等于

　　D.或者大于，或者小于

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)期，可比實(shí)例價(jià)格高，最終評(píng)估結(jié)果也會(huì)偏高。所以比較價(jià)值高于成本價(jià)值和收益價(jià)值。參見教材P90。

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)師從某特定投資者的角度評(píng)估出的價(jià)值屬于(　)。

　　A.市場(chǎng)價(jià)值

　　B.殘余價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D.投資價(jià)值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。從某特定的投資者角度考慮評(píng)估的是投資價(jià)值。參見教材P91。

　　9.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為(　)。

　　A.市場(chǎng)價(jià)值

　　B.投資價(jià)值

　　C.謹(jǐn)慎價(jià)值

　　D.在用價(jià)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。從某特定的投資者角度考慮評(píng)估的是投資價(jià)值。例如，政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)，意向用地者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可承受的最高價(jià)，為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。參見教材P91。

　　10.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值

　　B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)利用

　　D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

　　11.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是(　)。

　　A.謹(jǐn)慎價(jià)值

　　B.市場(chǎng)價(jià)值

　　C.殘余價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是存在不確定因素下的價(jià)值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價(jià)值不符合“適當(dāng)營(yíng)銷”的原則，也會(huì)偏小;殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，也小于正常的市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90～93。

　　12.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為120萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

　　A.480

　　B.360

　　C.288

　　D.240

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押額度=抵押價(jià)值×抵押率=(未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款)=(600-120)×60%=288萬元。參見教材P95。

　　13.某在建工程抵押貸款余額為1000萬元，當(dāng)?shù)赝�類在建工程抵押率�?0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給施工單位的工程款比施工單位投入的少1000萬元。該在建工程沒有預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元。則該在建工程的再次抵押價(jià)值為(　)萬元。

　　A.2500

　　B.3000

　　C.3500

　　D.4000

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=6000-1000-1000/50%=3000(萬元)。參見教材P96。

　　14.某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價(jià)格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計(jì)為10000m2的住房，預(yù)購(gòu)人平均按房?jī)r(jià)的70%辦理了住房抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆貸款余額為1860萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少500萬元�，F(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2億元。當(dāng)?shù)赝�類在建工程的抵押貸款成數(shù)一般為60%。下列描述正確的是(　)。

　　A.尚未還款額為1860萬元

　　B.該在建工程的再次抵押價(jià)值為12400萬元

　　C.該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為16000萬元

　　D.法定優(yōu)先受償款為500萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。該在建工程的再次抵押價(jià)值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(萬元)。參見教材P95-96。

　　15.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規(guī)劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數(shù)15層，且每層建筑面積相等為1200m2經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，則該宗土地的樓面地價(jià)為(　)元/m2。

　　A.120

　　B.100

　　C.300

　　D.900

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。方法1：容積率=建筑面積/占地面積=占地面積×建筑密度(建筑覆蓋率)×建筑層數(shù)/占地面積=60%×15=9，土地單價(jià)=1800000/2000=900元/m2，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=900/9=100元/m2。方法2：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=1800000/(1200×15)= 100元/m2，參見教材P105。

　　16.房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，具體指的是(　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B.建筑物重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。

　　投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不應(yīng)包含不可損毀的土地的價(jià)值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P96～97。

　　17.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.原始價(jià)值一般高于賬面價(jià)值

　　B.投資價(jià)值一般高于市場(chǎng)價(jià)值

　　C.謹(jǐn)慎價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是投資價(jià)值。選項(xiàng)A正確，因?yàn)榇嬖谡叟f，所以一般情況下賬面價(jià)值低于原始價(jià)值;選項(xiàng)C正確，謹(jǐn)慎價(jià)值是在不確定因素的情況下的評(píng)估價(jià)值，也低于市場(chǎng)價(jià)值;選項(xiàng)D正確，快速變現(xiàn)價(jià)值不符合適當(dāng)營(yíng)銷的原則，也會(huì)偏小。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，投資價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值，也可能低于市場(chǎng)價(jià)值，取決于特定的投資者的風(fēng)險(xiǎn)和收益的偏好。參見教材P91、100。

　　18.下列說法中，正確的是(　)。

　　A.無租約限制價(jià)值等于合同租金現(xiàn)值

　　B.出租人權(quán)益價(jià)值大于承租人權(quán)益價(jià)值

　　C.承租人權(quán)益價(jià)值大于出租人權(quán)益價(jià)值

　　D.無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。參見教材P99。

　　19.基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，由政府確定的某一估價(jià)期日法定最高使用年期的土地權(quán)利的區(qū)域(　)。

　　A.最低價(jià)格

　　B.最高價(jià)格

　　C.平均價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。參見教材P103。

　　20.下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是(　)。

　　A.土地總價(jià)

　　B.商品房總價(jià)

　　C.樓面地價(jià)

　　D.土地單價(jià)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平高低。參見教材P105。