21.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為(　)萬元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積=2000萬/5000=4000m2，土地總價=4000×1200=480萬元。參見教材P104～106。

　　22.下列購買某宗房地產的付款方式中，對買方而言最經濟的是(假定年折現(xiàn)率為6%)(　)。

　　A.現(xiàn)在按9.5折一次性付款

　　B.一年后一次性付款

　　C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付

　　D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。選項A，現(xiàn)在一次性支付0.95;選項B，一年后支付1/1.06=0.943;選項C，=0.3+[(0.7/3)/6%] ×[1-1/(1+6%)3]=0.923702788;選項D，=0.5+[(0.5/10)/6%] ×[1-1/(1+6%)10]=0.868004352。參見教材P106～107。

　　23.一套總價60萬元的住房，付款方式如下：

　　(1)在成交日期一次性付清;

　　(2)在成交日期一次性付清，給予5%的折扣;

　　(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

　　(4)自成交日期起一年內一次性付清;

　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

　　上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是(　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(2)、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。(1)名義價格實際價格絕對相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除;(5)肯定存在名義價格和實際價格的差異。參見教材P106～107。

　　24.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為(　)元/m2。

　　A.3439

　　B.3473

　　C.3508

　　D.3608

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。期房價格=現(xiàn)房價格-從期房到達現(xiàn)房期間的租金凈收益的折現(xiàn)值-風險補償=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500×3%=3473(元/m2)。參見教材P108。

　　25.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000 元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為(　)元/m2。

　　A.4653

　　B.5347

　　C.5352

　　D.5366

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。該期房目前市場價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償值，月租金凈收益=1000/100=10(元/m2)，月折現(xiàn)率=6%/12=0.5%，5000=現(xiàn)房價格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-現(xiàn)房價格×5%，現(xiàn)房價格=5366元/m2。參見教材P108。

　　26.在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估(　)。

　　A.掛牌底價

　　B.正常市場價格

　　C.競買人可承受的最高價

　　D.最可能的成交價

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。參見教材P92。

　　27.當拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的(　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。參見教材P109。

　　28.“吉芬物品”是指某種生活必需品，在特定條件下，消費者對該類商品的需求與價格成(　)。

　　A.反方向變化

　　B.同方向變化

　　C.無變化

　　D.變化方向無法確定

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產需求。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見教材P113。

　　29.當某種房地產的替代品的價格較高時，消費者對該種房地產的當前需求通常會(　)。

　　A.增加

　　B.減少

　　C.不變

　　D.無法確定

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產需求。在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。參見教材P114。

　　30.下列選項不屬于決定房地產需求量的因素的是(　)。

　　A.房地產商對未來的預期

　　B.該種房地產的價格水平

　　C.相關物品的價格水平

　　D.消費者的收入水平

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產需求。某種房地產的需求量影響因素有：(1)該種房地產的價格水平;(2)消費者的收入水平;(3)消費者的偏好;(4)相關物品的價格水平;(5)消費者對未來的預期。參見教材P113～114。

　　31.下列選項中，不屬于決定房地產供給量的因素的是(　)。

　　A.該種房地產的價格水平

　　B.該種房地產的開發(fā)成本

　　C.房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期

　　D.消費者的偏好

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產供給。某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：(1)該種房地產的價格水平;(2)該種房地產的開發(fā)成本;(3)該種房地產的開發(fā)技術水平;(4)房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。消費者偏好影響房地產需求量。參見教材P116。

　　32.受市場因素影響，房地產供給增加，房地產需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

　　A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少

　　B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加

　　C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變

　　D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產均衡價格。房地產供給增加，房地產需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時，如下圖所示，將導致均衡價格減少、均衡數(shù)量增加。參見教材P118。

　　33.下列說法中，正確的是(　)。

　　A.同一影響因素及其變化，對房地產價格變化的影響是完全相同的

　　B.同一影響因素及其變化，在不同時期，對房地產價格變化的影響是完全相同的

　　C.道路建設對住宅房地產價格的影響總是積極正面的

　　D.緊縮房地產開發(fā)貸款對市場價格的影響存在時間的滯后性

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是對房地產價格影響因素的基本認識。選項A錯誤，同一影響因素對房地產價格的影響是不盡相同的;選項B錯誤，同一因素在不同時期的影響也是不同的;選項C錯誤，道路建設對住宅價格的影響具有雙重性，改善了交通通達性會增值，噪聲和尾氣污染會貶值。參見教材P119～121。

　　34.下列房地產因素中，不屬于土地實物因素的是(　)。

　　A.土地面積

　　B.土地容積率

　　C.土地開發(fā)程度

　　D.土地形狀

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。土地實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質、土壤、土地開發(fā)程度，選項B屬于權益因素。參見教材P123。

　　35.下列屬于房地產實物因素的是(　)。

　　A.房地產新舊程度

　　B.建筑物朝向

　　C.房地產坐落

　　D.房地產人文環(huán)境

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。選項BCD均屬于房地產區(qū)位因素。參見教材P122～126。

　　36.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了(　)對地價的影響。

　　A.土地面積

　　B.地質條件

　　C.土地位置

　　D.土地形狀

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調整或重劃措施。土地經過調整或重劃后，利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。參見教材P123。

　　37.商業(yè)房地產位置的優(yōu)劣，主要取決于(　)。

　　A.周圍環(huán)境狀況

　　B.位置有利于原料和產品的運輸

　　C.自然景觀

　　D.繁華程度和臨街狀況

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產區(qū)位因素。商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項A適用于居住地產;選項B適用于工業(yè);選項C適用于住宅用地評價。參見教材P129。

　　38.最科學的評價房地產交通便捷程度的距離是(　)。

　　A.空間直線距離

　　B.交通路線距離

　　C.交通時間距離

　　D.經濟距離

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產區(qū)位因素。經濟距離把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，是一種更加科學但較為復雜的距離。參見教材P132。

　　39.下列影響某套住宅價格的因素中，屬于實物因素的是(　)。

　　A.臨街狀況

　　B.層高

　　C.樓層

　　D.朝向

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。選項ACD屬于區(qū)位因素。參見教材P131。

　　40.下列房地產中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)。

　　A.商業(yè)用房

　　B.住宅

　　C.寫字樓

　　D.工業(yè)用房

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P133。

　　41.下列房地產價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)。

　　A.朝向

　　B.樓層

　　C.方位

　　D.交通條件

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關系。房地產區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見P131～133。

　　42.一般來講，假如人口總量不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是(　)。

　　A.上漲

　　B.下跌

　　C.保持相對穩(wěn)定

　　D.先漲后跌

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。參見教材P136～137。

　　43.下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是(　)。

　　A.降低房地產開發(fā)貸款利率

　　B.增加土地有效供給

　　C.降低契稅

　　D.提高購房貸款利率

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導致價格下降;選項B增加有效供給，結果是價格的下降，這是供給規(guī)律作用的結果;選項D提高購房者貸款利率，將導致需求減少，也是導致價格下跌。降低契稅，使購房者成本降低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導致價格上升。參見教材P137～139。

　　44.下列情況中，會導致房地產價格下降的是(　)。

　　A.提高契稅稅率

　　B.增加土地增值稅

　　C.增加增值稅

　　D.減免房產稅

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。契稅是向買方收取的，增值稅、土地增值稅是向賣方收取的。選項BCD三種情況會導致房地產價格的上升。參見教材P138～139。

　　45.下列情況中，會導致房地產價格上升的是(　)。

　　A.增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅收

　　B.減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收

　　C.增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

　　D.提高最高首付比例

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。增加房地產保有環(huán)節(jié)稅收，增加了持有房地產成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機，減少房地產需求，進而會使房地產價格下降;減少交易環(huán)節(jié)賣方的稅收，要分清是買方市場或賣方市場，若為買方市場，減少賣方稅收會使房地產價格下降;提高最高首付比例，購買門檻上升，從而會減少商品房需求，進而減少房價。參見教材P138～139。

　　46.下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是(　)。

　　A.賣方市場下增加賣方稅收通常會導致房地產價格上漲

　　B.增加房地產持有環(huán)節(jié)稅收通常會導致房地產價格上漲

　　C.買方市場下增加賣方稅收通常會使房地產價格下降

　　D.嚴格控制房地產開發(fā)貸款，通常會使房地產價格下降

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項A，在賣方市場下，增加賣方的稅收，賣方會轉嫁給買方，通常會導致房地產價格上漲;選項B，增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機，通常會導致房地產價格下跌;選項C，在買方市場下，增加賣方的稅收，賣方無法轉嫁，會擠壓賣方的利潤，但是通常不會對房地產價格造成影響;選項D，嚴格控制房地產開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。參見教材P138～139。

　　47.下列關于利率對房地產價格的影響的說法中，正確的是(　)。

　　A.利率變化的方向和房價變動的方向總是相反的

　　B.利率變動的方向和房價變動的方向總是一致的

　　C.從綜合效應上看，利率升降對于房地產需求的影響大于對房地產供給的影響

　　D.從房地產價值是房地產凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導致房地產價格上升

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是經濟因素。利率波動對于房地產價格的影響具有雙重性。如利率上升，使得開發(fā)成本增加，推動房地產價格上漲;但是利率上升也使得購房者需求者負擔加重，抑制需求從而導致房價下跌。從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降;利率下降，房地產價格會上漲。從房地產價值是房地產預期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上漲。參見教材P145。