21.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該宗土地的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積=2000萬(wàn)/5000=4000m2，土地總價(jià)=4000×1200=480萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P104～106。

　　22.下列購(gòu)買(mǎi)某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對(duì)買(mǎi)方而言最經(jīng)濟(jì)的是(假定年折現(xiàn)率為6%)(　)。

　　A.現(xiàn)在按9.5折一次性付款

　　B.一年后一次性付款

　　C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來(lái)3年內(nèi)分年等額支付

　　D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來(lái)10年內(nèi)分年等額支付

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)A，現(xiàn)在一次性支付0.95;選項(xiàng)B，一年后支付1/1.06=0.943;選項(xiàng)C，=0.3+[(0.7/3)/6%] ×[1-1/(1+6%)3]=0.923702788;選項(xiàng)D，=0.5+[(0.5/10)/6%] ×[1-1/(1+6%)10]=0.868004352。參見(jiàn)教材P106～107。

　　23.一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，付款方式如下：

　　(1)在成交日期一次性付清;

　　(2)在成交日期一次性付清，給予5%的折扣;

　　(3)首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

　　(4)自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。

　　上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是(　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(2)、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。(1)名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對(duì)相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以選項(xiàng)AB可以排除;(5)肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異。參見(jiàn)教材P106～107。

　　24.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.3439

　　B.3473

　　C.3508

　　D.3608

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-從期房到達(dá)現(xiàn)房期間的租金凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500×3%=3473(元/m2)。參見(jiàn)教材P108。

　　25.某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類(lèi)似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000 元/套，年折現(xiàn)率為6%，類(lèi)似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為(　)元/m2。

　　A.4653

　　B.5347

　　C.5352

　　D.5366

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。該期房目前市場(chǎng)價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值，月租金凈收益=1000/100=10(元/m2)，月折現(xiàn)率=6%/12=0.5%，5000=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-現(xiàn)房?jī)r(jià)格×5%，現(xiàn)房?jī)r(jià)格=5366元/m2。參見(jiàn)教材P108。

　　26.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估(　)。

　　A.掛牌底價(jià)

　　B.正常市場(chǎng)價(jià)格

　　C.競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)

　　D.最可能的成交價(jià)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。因?yàn)槭菫楦?jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià);而如果是政府部門(mén)委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。參見(jiàn)教材P92。

　　27.當(dāng)拍賣(mài)出現(xiàn)流拍，再次拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的(　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。參見(jiàn)教材P109。

　　28.“吉芬物品”是指某種生活必需品，在特定條件下，消費(fèi)者對(duì)該類(lèi)商品的需求與價(jià)格成(　)。

　　A.反方向變化

　　B.同方向變化

　　C.無(wú)變化

　　D.變化方向無(wú)法確定

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。參見(jiàn)教材P113。

　　29.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)(　)。

　　A.增加

　　B.減少

　　C.不變

　　D.無(wú)法確定

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。參見(jiàn)教材P114。

　　30.下列選項(xiàng)不屬于決定房地產(chǎn)需求量的因素的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　C.相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　D.消費(fèi)者的收入水平

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的需求量影響因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)消費(fèi)者的收入水平;(3)消費(fèi)者的偏好;(4)相關(guān)物品的價(jià)格水平;(5)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。參見(jiàn)教材P113～114。

　　31.下列選項(xiàng)中，不屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素的是(　)。

　　A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　D.消費(fèi)者的偏好

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量。參見(jiàn)教材P116。

　　32.受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

　　A.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少

　　B.均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加

　　C.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變

　　D.均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時(shí)，如下圖所示，將導(dǎo)致均衡價(jià)格減少、均衡數(shù)量增加。參見(jiàn)教材P118。

　　33.下列說(shuō)法中，正確的是(　)。

　　A.同一影響因素及其變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響是完全相同的

　　B.同一影響因素及其變化，在不同時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響是完全相同的

　　C.道路建設(shè)對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響總是積極正面的

　　D.緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響存在時(shí)間的滯后性

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，同一影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不盡相同的;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，同一因素在不同時(shí)期的影響也是不同的;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，道路建設(shè)對(duì)住宅價(jià)格的影響具有雙重性，改善了交通通達(dá)性會(huì)增值，噪聲和尾氣污染會(huì)貶值。參見(jiàn)教材P119～121。

　　34.下列房地產(chǎn)因素中，不屬于土地實(shí)物因素的是(　)。

　　A.土地面積

　　B.土地容積率

　　C.土地開(kāi)發(fā)程度

　　D.土地形狀

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地實(shí)物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、土地開(kāi)發(fā)程度，選項(xiàng)B屬于權(quán)益因素。參見(jiàn)教材P123。

　　35.下列屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)新舊程度

　　B.建筑物朝向

　　C.房地產(chǎn)坐落

　　D.房地產(chǎn)人文環(huán)境

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)BCD均屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P122～126。

　　36.通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了(　)對(duì)地價(jià)的影響。

　　A.土地面積

　　B.地質(zhì)條件

　　C.土地位置

　　D.土地形狀

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過(guò)調(diào)整或重劃后，利用價(jià)值提高，地價(jià)隨之上漲，這從另一方面說(shuō)明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。參見(jiàn)教材P123。

　　37.商業(yè)房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣，主要取決于(　)。

　　A.周?chē)�環(huán)境狀況

　　B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

　　C.自然景觀

　　D.繁華程度和臨街狀況

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項(xiàng)A適用于居住地產(chǎn);選項(xiàng)B適用于工業(yè);選項(xiàng)C適用于住宅用地評(píng)價(jià)。參見(jiàn)教材P129。

　　38.最科學(xué)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)交通便捷程度的距離是(　)。

　　A.空間直線距離

　　B.交通路線距離

　　C.交通時(shí)間距離

　　D.經(jīng)濟(jì)距離

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。參見(jiàn)教材P132。

　　39.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，屬于實(shí)物因素的是(　)。

　　A.臨街狀況

　　B.層高

　　C.樓層

　　D.朝向

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。選項(xiàng)ACD屬于區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P131。

　　40.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是(　)。

　　A.商業(yè)用房

　　B.住宅

　　C.寫(xiě)字樓

　　D.工業(yè)用房

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，樓層是十分重要的位置因素。參見(jiàn)教材P133。

　　41.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)。

　　A.朝向

　　B.樓層

　　C.方位

　　D.交通條件

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見(jiàn)P131～133。

　　42.一般來(lái)講，假如人口總量不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是(　)。

　　A.上漲

　　B.下跌

　　C.保持相對(duì)穩(wěn)定

　　D.先漲后跌

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。參見(jiàn)教材P136～137。

　　43.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是(　)。

　　A.降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率

　　B.增加土地有效供給

　　C.降低契稅

　　D.提高購(gòu)房貸款利率

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A降低貸款利率，將降低開(kāi)發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降;選項(xiàng)B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;選項(xiàng)D提高購(gòu)房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價(jià)格下跌。降低契稅，使購(gòu)房者成本降低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋?zhuān)�契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。參見(jiàn)教材P137～139。

　　44.下列情況中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是(　)。

　　A.提高契稅稅率

　　B.增加土地增值稅

　　C.增加增值稅

　　D.減免房產(chǎn)稅

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。契稅是向買(mǎi)方收取的，增值稅、土地增值稅是向賣(mài)方收取的。選項(xiàng)BCD三種情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。參見(jiàn)教材P138～139。

　　45.下列情況中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　)。

　　A.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

　　B.減少交易環(huán)節(jié)賣(mài)方的稅收

　　C.增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

　　D.提高最高首付比例

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，增加了持有房地產(chǎn)成本，會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買(mǎi)較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，減少房地產(chǎn)需求，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;減少交易環(huán)節(jié)賣(mài)方的稅收，要分清是買(mǎi)方市場(chǎng)或賣(mài)方市場(chǎng)，若為買(mǎi)方市場(chǎng)，減少賣(mài)方稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;提高最高首付比例，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻上升，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而減少房?jī)r(jià)。參見(jiàn)教材P138～139。

　　46.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是(　)。

　　A.賣(mài)方市場(chǎng)下增加賣(mài)方稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　C.買(mǎi)方市場(chǎng)下增加賣(mài)方稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A，在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收，賣(mài)方會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;選項(xiàng)B，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機(jī)，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌;選項(xiàng)C，在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收，賣(mài)方無(wú)法轉(zhuǎn)嫁，會(huì)擠壓賣(mài)方的利潤(rùn)，但是通常不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響;選項(xiàng)D，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲。參見(jiàn)教材P138～139。

　　47.下列關(guān)于利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的說(shuō)法中，正確的是(　)。

　　A.利率變化的方向和房?jī)r(jià)變動(dòng)的方向總是相反的

　　B.利率變動(dòng)的方向和房?jī)r(jià)變動(dòng)的方向總是一致的

　　C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響

　　D.從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。利率波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有雙重性。如利率上升，使得開(kāi)發(fā)成本增加，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲;但是利率上升也使得購(gòu)房者需求者負(fù)擔(dān)加重，抑制需求從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。參見(jiàn)教材P145。