閱讀理解

　　1、某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460㎡。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600㎡，該公司認(rèn)為建600㎡經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000㎡的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓申請(qǐng)抵押貸款，擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　<1> 、評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為(　)。

　　A、460㎡

　　B、600㎡

　　C、1000㎡

　　D、以上三個(gè)面積都不行

　　<2> 、能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在(　)。

　　A、政府房地產(chǎn)管理部門

　　B、政府規(guī)劃管理部門

　　C、政府土地管理部門

　　D、上級(jí)總公司

　　<3> 、對(duì)該寫字樓進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是(　)。

　　A、集聚程度

　　B、交通條件

　　C、周邊環(huán)境

　　D、教育配套設(shè)施

　　2、估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

　　<1> 、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的是(　)。

　　A、劃撥土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押

　　B、抵押估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日

　　C、在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

　　D、抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變相能力分析，變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性

　　<2> 、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)(　)。

　　A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

　　B、按當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

　　C、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

　　D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　<3> 、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是(　)。

　　A、應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

　　B、無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

　　C、在估價(jià)測算過程中土地成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

　　<4> 、假如以投�；馂�(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬元，則(　)。

　　A、3500萬元是該賓館的公開市場價(jià)值

　　B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值

　　C、3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

　　D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元

　　3、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用比較法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，測算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/㎡，收益價(jià)格為12000元/㎡，兩個(gè)測算結(jié)果存在一定差異。

　　<1> 、如果測算的收益價(jià)格偏高，則其原因可能是(　)。

　　A、空置率取值偏大

　　B、報(bào)酬率取值偏小

　　C、運(yùn)營費(fèi)用率取值偏大

　　D、租金增長率取值偏小

　　<2> 、如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，則一般而言比準(zhǔn)價(jià)格低于收益價(jià)格的原因不包括(　)。

　　A、通脹率上行

　　B、存款利率下調(diào)

　　C、辦公用房銷售市場降溫

　　D、辦公用房租賃市場升溫

　　<3> 、如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評(píng)估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是(　)。

　　A、對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重

　　B、對(duì)房屋征收評(píng)估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重

　　C、對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重

　　D、對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重

　　4、某城市因道路拓寬需征收一幢建于2000年，建筑面積為8000 m2的臨街五層綜合樓，該項(xiàng)目征收人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋征收補(bǔ)償后，原征收單位已搬遷完畢，該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報(bào)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。

　　<1> 、該醫(yī)院應(yīng)與(　)接洽購買綜合樓事宜。

　　A、被征收人

　　B、征收人

　　C、房屋征收實(shí)施單位

　　D、政府規(guī)劃主管部門

　　<2> 、買方可支付的最高購買價(jià)為(　)。

　　A、建筑市場價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用

　　B、拆除的舊建筑材料價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用

　　C、建筑物殘值

　　D、建筑物市場價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用-占用醫(yī)院內(nèi)土地的價(jià)值

　　<3> 、賣方可接受的最低購買價(jià)為(　)。

　　A、建筑物市場價(jià)值

　　B、建筑物市場價(jià)值-清理費(fèi)用

　　C、拆除后的舊建筑材料價(jià)值

　　D、拆除后的舊建筑材料價(jià)值-清理費(fèi)用

　　5、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。

　　<1> 、關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估的說法，正確的是(　)。

　　A、依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估

　　B、依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估

　　C、該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評(píng)估

　　D、該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估

　　<2> 、此房屋的評(píng)估過程為：收集和測算類似房地產(chǎn)價(jià)格;修正類似房地產(chǎn)價(jià)格;確定被征收房屋價(jià)格。此房屋評(píng)估采用的是(　)。

　　A、收益法

　　B、成本法

　　C、比較法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　<3> 、張某對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，首先應(yīng)當(dāng)(　)。

　　A、委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估

　　B、向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估

　　C、向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定

　　D、向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟