答案

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000㎡;原房已滅失，也不能選460㎡。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)是否可以翻建。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。選項A錯誤，劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押;選項C錯誤，在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘;選項D錯誤，抵押估價報告應(yīng)包括估價對象變相能力分析，變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地成本不應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是保險價值。投保時，保險金額不能超過3500萬元。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是報酬資本化法的公式。由報酬資本化法的公式可知，當(dāng)報酬率取值偏小時，測算出的收益價值會偏大。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是比較法。通脹率上漲會導(dǎo)致比較法測算的價格偏高;題中選項BCD均會使收益法測算的價格偏高。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價。房屋征收是公開市場下的平均價值，因此對房屋征收評估，比較價格權(quán)重應(yīng)大于收益價格權(quán)重;由于抵押評估要遵循謹慎原則，不能高估房地產(chǎn)的價值，因此比較價格權(quán)重應(yīng)大于收益價格權(quán)重。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。該醫(yī)院應(yīng)與征收人接洽購買綜合樓事宜。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。買方可支付的最高購買價=建筑市場價值-平移相關(guān)費用。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。賣方可接受的最低購買價=拆除后的舊建筑材料價值-清理費用。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術(shù)路線。比較法評估技術(shù)路線：收集和測算類似房地產(chǎn)價格;修正類似房地產(chǎn)價格;確定被征收房屋價格。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核估價申請，指出評估報告存在的問題