答案

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。因?yàn)樵u(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000㎡;原房已滅失，也不能選460㎡。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)是否可以翻建。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變相能力分析，變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項(xiàng)D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤(rùn)。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是成本法。在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地成本不應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是保險(xiǎn)價(jià)值。投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬資本化法的公式。由報(bào)酬資本化法的公式可知，當(dāng)報(bào)酬率取值偏小時(shí)，測(cè)算出的收益價(jià)值會(huì)偏大。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是比較法。通脹率上漲會(huì)導(dǎo)致比較法測(cè)算的價(jià)格偏高;題中選項(xiàng)BCD均會(huì)使收益法測(cè)算的價(jià)格偏高。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)。房屋征收是公開(kāi)市場(chǎng)下的平均價(jià)值，因此對(duì)房屋征收評(píng)估，比較價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重;由于抵押評(píng)估要遵循謹(jǐn)慎原則，不能高估房地產(chǎn)的價(jià)值，因此比較價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。該醫(yī)院應(yīng)與征收人接洽購(gòu)買(mǎi)綜合樓事宜。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。買(mǎi)方可支付的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)=建筑市場(chǎng)價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。賣(mài)方可接受的最低購(gòu)買(mǎi)價(jià)=拆除后的舊建筑材料價(jià)值-清理費(fèi)用。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。比較法評(píng)估技術(shù)路線：收集和測(cè)算類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格;修正類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格;確定被征收房屋價(jià)格。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)提出書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)，指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題