四、論述題

　　1、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)

　　本次估價背景情況如下：

　　估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：

　　五、最高最佳利用分析

　　最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：

　　1.法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。

　　2.技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。

　　3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。

　　4.價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于價值時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/㎡，類似商鋪市場均價為20000元/㎡。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。

　　綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。

　　2、

　　××大廈房地產(chǎn)估價報告

　　封面(略)

　　致估價委托人函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈(以下簡稱估價對象)的公開市場價值進(jìn)行了評估。

　　我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價格參考的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運(yùn)用適宜的估價方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)對影響估價對象價值因素進(jìn)行分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳萬零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。

　　××房地產(chǎn)評估有限公司(公章)

　　2015年10月16日

　　目錄(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價假設(shè)與限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、估價委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)

　　三、估價目的

　　確定估價對象抵押價值。

　　四、估價對象

　　××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000㎡;地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2012年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2012年10月10日)。取得士地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至價值時點(diǎn)，估價對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

　　五、價值時點(diǎn)

　　2015年10月10日。

　　六、價值類型

　　本報告中的估價結(jié)果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于價值時點(diǎn)的公開市場價值。

　　七、估價原則(略)

　　八、估價依據(jù)(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，認(rèn)為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和比較法進(jìn)行估價，最后綜合兩種估價方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　十、估價結(jié)果(略)

　　十一、注冊房地產(chǎn)估價師(略)

　　十二、實(shí)地查勘期(略)

　　十三、估價作業(yè)期

　　2015年10月10日至2015年10月16日。

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、估價對象描述與分析(略)

　　二、市場背景描述與分析(略)

　　三、估價對象最高最佳利用分析(略)

　　四、估價方法選用

　　結(jié)合估價對象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價人員反復(fù)的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和比較法進(jìn)行估價，然后綜合收益法和比較法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價結(jié)論。

　　五、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.年有效毛收入估算

　　估價人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)10000㎡，為某股份公司自用辦公，1～20層寫字樓計(jì)20000㎡，全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%;押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-20%)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60萬元。

　　2.年運(yùn)營費(fèi)用估算

　　(1)年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費(fèi)確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/㎡(確定依據(jù)及過程略)，故：

　　年維修費(fèi)=1500×38000×2%=114.00萬元

　　(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35萬元

　　(3)年保險費(fèi)。估價對象的保險費(fèi)按房屋重置價的0.3%計(jì)，故：

　　年保險費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10萬元

　　(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5%)=387.03萬元

　　(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元

　　(6)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：

　　年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱蟪曷?/P>

　　通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報酬為7.5%(具體過程略)。

　　5.求取收益價格，預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自價值時點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2052年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

　　故運(yùn)用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。

　　(二)比較法估價測算過程

　　1.可比實(shí)例的選取，估價人員通過市場調(diào)查，按用途、結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成交日期與價值時點(diǎn)相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實(shí)例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細(xì)情況比較略)。

　　2.比較修正過程

　　(1)交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易日期修正。根據(jù)估價人員分析得知，從2014年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2014年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正。估價人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　(4)個別因素修正。估價經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實(shí)例B的個別因素狀況比估價對象好1%，實(shí)例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故實(shí)例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價格

　　實(shí)例A：6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/㎡

　　實(shí)例B：6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元/㎡

　　實(shí)例C：6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/㎡

　　由于三個實(shí)例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的單位比準(zhǔn)價格：

　　單位比準(zhǔn)價格=(6818+6747+6963)/3=6843元/㎡

　　故運(yùn)用比較法的估價結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價格=6843×3000=20529.00萬元

　　六、估價結(jié)果確定

　　由于采用收益法和比較法估價的結(jié)果非常接近，故取兩種估價方法估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。

　　估價對象房地產(chǎn)價格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬元

　　取整為20350(精確到萬元)

　　單位價格：20350÷38000=5355元/㎡(取整)

　　估價人員根據(jù)估價目的，按房地產(chǎn)估價的估價原則、方法和程序，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價對象在價值時點(diǎn)2015年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳萬零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)

　　<1> 、上述房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分)

　　3、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計(jì)算公式如下：

　　房地產(chǎn)價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/㎡，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/㎡，則土地重新取得成本為：

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4(元)

　　2.建筑物重置總價的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3200元/㎡，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3500元/㎡，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為4000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580(元)

　　3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=328580×(1-70%)=98574(元)

　　4.估價對象價格的計(jì)算。估價對象房地產(chǎn)價格為：

　　房地產(chǎn)總價=26286.4+328580-98574=256292.4(元)

　　房地產(chǎn)單價=256292.4/93.88=2730(元/㎡)