一、問(wèn)答題：(每題10分，共30分)

　　(一)具體說(shuō)明公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　　(二)某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營(yíng)商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公樓綜合樓整體抵押貸款，需委托評(píng)估。請(qǐng)寫出應(yīng)選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線。

　　(三)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡ ;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡;辦公樓建筑面積1050㎡;臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房和辦公用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，自用房屋的用地為國(guó)有劃撥。該廠已取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)收益。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　二、單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)：

　　(一)若您已通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊(cè)，在某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)接收委托對(duì)某住宅小區(qū)進(jìn)行評(píng)估，并出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

　　1.要完成一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估計(jì)方法選用的表述中，不正確的有( )。

　　A.同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

　　B.選用多種估價(jià)方法的評(píng)估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合

　　C.若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用;若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由

　　D.估價(jià)方法的選用必須征得委托人的同意

　　2.估價(jià)技術(shù)路線的確定，就是確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格形成的過(guò)程，反映其( )，進(jìn)而確定需要采用的估價(jià)方法。

　　A.估價(jià)原則 B.價(jià)格內(nèi)涵C.產(chǎn)權(quán) D.用途

　　(二)王先生有一幢私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價(jià)師李某，欲請(qǐng)其評(píng)估。

　　3.在接洽過(guò)程中，李某可以承諾( )。

　　A.現(xiàn)場(chǎng)勘察后馬上口頭告知評(píng)估價(jià)格，之后再按約定期限提交正式估價(jià)報(bào)告

　　B.評(píng)估收費(fèi)給予優(yōu)惠，低于其他估價(jià)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平

　　C.在王某與李某所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同后，經(jīng)機(jī)構(gòu)同意和指派，由自己親自估價(jià)

　　D.由自己親自承接該估價(jià)業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義出具估價(jià)報(bào)告

　　4. 對(duì)該房地產(chǎn)評(píng)估的抵押價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)( )。

　　A.在抵押期終了時(shí)的價(jià)值 B.設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值C.現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值 D.為了拍賣、變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值

　　(三)某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　5.若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按( )評(píng)估。

　　A.商業(yè)用途 B.工業(yè)用途C.估價(jià)師確定的用途D.商業(yè)與工業(yè)混和用途

　　6.若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，

　　進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按( )評(píng)估。

　　A. 商業(yè)用途 B.工業(yè)用途C.估價(jià)師確定的用途 D.委托方確定的用途

　　7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為( )

　　A.工業(yè)用途B.商業(yè)用途C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

　　8.某估價(jià)事務(wù)所于1998年6月10日至16日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月12日的價(jià)值，后對(duì)其估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生了異議�，F(xiàn)在要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)事務(wù)所的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，此時(shí)你認(rèn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。

　　A.現(xiàn)在

　　B.委托人指定的日期

　　C.1998年6月12日

　　D.重新估價(jià)的作業(yè)日期中的某日

　　(四)有一個(gè)大型購(gòu)物中心，總建筑面積100000㎡。現(xiàn)有一投資商欲整體購(gòu)買該購(gòu)物中心用于自營(yíng)或者出租，開(kāi)發(fā)商也有意整體出售該購(gòu)物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和;根據(jù)城市規(guī)劃，該購(gòu)物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來(lái)還將興建兩個(gè)大型購(gòu)物中心;當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資本化率如下表所示：

　　9.如果采用收益法評(píng)估該購(gòu)物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是(　　)

　　A.4%～5% B.5%～6%C.6%～7% D.7%～8%

　　10.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)和區(qū)域因素，并結(jié)合估價(jià)的需要，根據(jù)擬的經(jīng)驗(yàn)，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是( )。

　　A.前若干年內(nèi)等額或等比增長(zhǎng)，剩余經(jīng)營(yíng)期內(nèi)維持在一定的水平

　　B.在全部經(jīng)營(yíng)期內(nèi)持續(xù)增長(zhǎng)

　　C。在全部經(jīng)營(yíng)期內(nèi)保持不變

　　D.前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終穩(wěn)定在一定水平