參考答案：

　　一、問答題

　　(一)1.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場上最可能形成的價格或類似含義 、

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤

　　率

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、運營費

　　用、資本化率

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率

　　(或折現(xiàn)率)、工期

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的(正常)、社會平均水平的

　　(二)1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種

　　2.將兩種估價方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價值

　　3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估

　　4.答①：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金

　　答②：或評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金

　　答③：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計

　　(三)1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益)資料

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案) (或技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo))

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金、售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)

　　金流)資料

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用)

　　5.相關(guān)稅費

　　6.貸款利率

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補償費用

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)

　　二、選擇題

　　1.D 2.B 3.C 4.C 5.B 6.B 7.D 8.D 9.D 10.D

　　三、指錯題

　　“X X商務(wù)樓房地產(chǎn)估價報告”存在如下問題：

　　1.“估價時間”用語錯誤，應(yīng)為估價時點

　　2.缺少估價原則

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義

　　4.未分析租金水平的變化趨勢

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　7.六層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)

　　8.年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、點、氣、熱等費用

　　10.保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算

　　11.資本化率取值未說明理由

　　12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年

　　13.基準(zhǔn)地價修正法中年期修正方法(公式)錯

　　14.基準(zhǔn)地價修正法中已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年

　　15.基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚

　　16.未計算精裝修成本費用(建安費)

　　17.建筑物折舊年限計算錯(應(yīng)2/38)

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用

　　20.未說明估價結(jié)果的確定的理由

　　四、改錯題

　　1.KA計算錯，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3%

　　2.比準(zhǔn)價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：

　　比準(zhǔn)價格A=600099.70/100100/98100/97100/98100/100 100/100100/99100/99101/101=6487(元/m2)

　　3.比準(zhǔn)價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為：100/99：

　　比準(zhǔn)價格C=690099.20/100100/103100/100100/101100/100100/100100/99101/102100/103=6326(元/m2)