一、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)

　　××××房地產估價報告

　　封面及目錄(略)

　　至委托人函

　　×××(委托人全名)：

　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7㎡商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進行了估價。

　　估價目的是為確定房地產轉讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產市場價值。

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，經嚴謹測算，確定估價對象的完整權得狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒肆仟壹佰元整)，單位建筑面積價格為人民幣6993元/㎡(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。

　　附函提供房地產估價報告2份。

　　××××房地產評估有限公司(蓋章)

　　法定代表人：×××(簽章)

　　2006年10月15日

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件(略)

　　××××房地產估價結果報告

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(略)

　　三、估價對象

　　(一)區(qū)位狀況(略)

　　(二)實物狀況

　　(1)建筑物實物狀況

　　建筑面積：243.70㎡

　　建筑結構：鋼筋混凝土結構

　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于1、2層

　　總工日期：2005年9月10日

　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

　　層高：經現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m

　　建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓

　　裝修情況：(略)

　　設施設備：(略)

　　工程質量：(略)

　　維護、保養(yǎng)情況：良好

　　大廈利用現(xiàn)狀：經現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市

　　物業(yè)管理狀況：(略)

　　綠化等其他情況：(略)

　　(2)土地實物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務

　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級

　　土地開發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止

　　形狀、地勢、地質;水文狀況：(略)

　　(三)權益狀況

　　(1)建筑物權益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權證》(證號××號)相關內容，估價對象建筑物產權人為王某，無共有權人，建筑物證載用途為商業(yè)服務，建筑面積共243.7㎡。其中1層21.85㎡，2層121.85㎡，鋼筋混凝土結構。

　　(2)土地使用權權益狀況

　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》(證號××號)相關內容，使用權人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務，土地使用權取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。

　　(3)他項權利狀況

　　據(jù)權證記載，估價對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權利登記。據(jù)調查估價對象也無權屬、經濟等糾紛。

　　四、估價目的

　　為確定房地產轉讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產市場價值

　　五、估價時點

　　2006年10月10日

　　六、價值定義

　　本次估價結果為估價對象房地產在估價時點、完整權利狀態(tài)及滿足各項估價假設限制條件下的公開市場價值。其中土地使用權價格為出讓商業(yè)服務用途、剩余年限至2044年4月

　　9日下的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員嚴格遵循房地產估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。

　　十、估價結果

　　經過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結合××市房地產行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整;按建筑面積計算，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、做人作業(yè)期

　　2006年10月10日至10月15日

　　十三、估價報告應用的有效期

　　本估價報告估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應用有效期，本公司不負任何責任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。

　　十四、有關說明(略)

　　××房地產估價技術報告

　　一、估價對象房地產狀況分析(略)

　　二、市場市場背景分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價方法選用(略)

　　五、估價測算過程

　　(一)市場法

　　根據(jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料，分別測算一、二層商鋪的價格。

　　1、測算1層商鋪價格

　　估價人員在廣泛收集交易安全資料的基礎上，經過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產狀況等修正調整后，得到可比實例在估價對象房地產狀況下的價格，對其進行進一步分析調整后，確定估價對象的比準價格。具體評估過程如下：

　　1.1可比實例的選取

　　選取與估價對象房地產所處地區(qū)相近，結構及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例，有關資料見表1。

　　表1 可比實例資料表

　　項目

　　估價對象與可比實例

　　1.2比較修正

　　(1)交易情況修正：經調查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　　(2)交易日期調整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。

　　(3)房地產狀況因素調整：根據(jù)商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實例與估價對象狀況因素進行打分比較，比較結果見表2。

　　表2 房地產狀況因素修正系數(shù)及計算表

　　1.3比準價格計算

　　根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產狀況下的價格，如果如下：

　　利用實例A計算：為10606元/㎡

　　利用實例B計算：為9958元/㎡

　　利用實例C計算：為9285元/㎡

　　從測算結果來看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術平均值作為市場法的比準價格，即估價對象1層平均單位建筑面積比準價格取整為9950元/㎡。

　　2、 測算2層商鋪價格

　　估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調查，××市類似組合式商鋪第2層單獨轉讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。

　　××市房地產協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：

　　9950×50%=4975(元/㎡)

　　3、 測算估價對象比準價格

　　估價對象總建筑面積為243.70㎡，1、2層面積均為121.85㎡，故估價對象比準價格為：121.85×(9950+4975)=181.86(萬元)