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2017房地產估價師案例與分析精品試題十二_第2頁

中華考試網 [ 2017年7月22日 ] 【大中小】

　　(二)收益法

　　1、估算有效毛收入

　　(1)潛在毛收入

　　潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內位置、結構相同的商業(yè)用房的市場調查，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結合估價對象所在的××大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月·㎡)，則年潛在毛收入為：

　　65×243.70×12=190086(元)

　　(2)有效毛收入

　　由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

　　有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)

　　空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為：

　　190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)

　　2、確定年運營費用

　　為維護房地產正常經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他醬或運營的收入，即為運營費

　　用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，具體計算如下：

　　(1)稅金

　　指房產所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產稅和營業(yè)稅及附加等。根據國家及××市稅費征收標準，房產稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：

　　162524×(12%+5.85%)=29011(元)

　　(2)管理費和租賃費用

　　指對出租房屋進行的必要管理和租賃所需的費用，按經驗數據為租金收入的2.5%，則

　　162524×2.5%=4063(元)

　　(3)維修費

　　指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費，為4800元(取值及計算過程略)。

　　(4)保險費

　　指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經調查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價值的1.5‰。根據××市房地產管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為2000元/㎡。則保險費為：

　　2000×243.70×1.5‰=731(元)

　　(5)運營費用合計

　　年運營費用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)

　　3、確定房地產年凈收益

　　房地產年凈收益=年有效毛-年運營費用=162524-38605=123919(元)

　　4、確定報酬率

　　報酬率是將房地產凈收益轉換為價格的比率，其實質是一種投資收益率。采用安全利率加風險調整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。

　　5、確定收益年限n

　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經現場查勘，現狀成新為十成新。根據部頒標準，鋼筋混凝土結構非生產用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為58.9年。另外，根據2根據對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權終止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權年限，故：

　　未來可獲收益的年限n=58.9(年)

　　6、計算房地產收益價格

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=123919/8%[1-1/(1+8%)58.9]=1532338(元)

　　即估價對象房地產的收益價格為153.23萬元。

　　六、估價結果確定

　　經以上計算，估價對象房地產的比準價格為了181.86萬元，收益價格為153.23萬元。以上

　　兩種估價方法的估價結果有一定差異，估價人員在對此類型房地產市場進行充分分析后，認

　　為市場法的結果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權算術平均數確定估價對象的市

　　場價值。本次評估取比準價格的權重為60%，收益價格的權重為40%，則估價對象最終估價

　　結果：

　　房地產總價=181.86×60%+153.23×40%=170.41(萬元)

　　房地產單價=170.41×10000/243.70=6993(元/㎡)

　　估價結論：估價對象在估價時點2006年10月10日、完整權利狀態(tài)及滿足各項假設限制條

　　件下的房地產市場價值為了170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整;按

　　建筑面積計算，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　附件(略)

　　二、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5

　　分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　估價對象為一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用權出讓時間為2006年3月1日。土地使用權出讓年限為50年，容積率為5。根據規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結構，共18層。其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000㎡(含苞欲放獨立使用的車棚300㎡)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價格為1500元/㎡。工程于2006年9月1日建成�，F需估價2006年9月1日的土地交易價格有關資料如下：

　　1、房地產轉讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4%。

　　2、建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。

　　3、商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計月租憑收入會穩(wěn)定在50元/㎡。運營費用率為24%。

　　4、商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/㎡;建成一年時間可售出60%，平均價格為2800元/㎡;剩余的10%會在建成一年半售出，平均價格為2900元/㎡，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。

　　5、房地產報酬率為8%，折現率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下(節(jié)選)：

　　采用現金流量折現法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

　　解：

　　1、開發(fā)完成后的房地產總價值

　　總建筑面積=10000×5=50000(㎡)

　　住宅總面積=50000-9000=41000(㎡)

　　(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產總價值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)