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2017年房地產(chǎn)估價師案例分析例題（2）

中華考試網(wǎng) [ 2017年5月21日 ] 【大中小】

　　估價技術(shù)報告

　　一、估價對象分析(略)

　　二、房地產(chǎn)市場分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價方法選用

　　本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。

　　市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法�！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

　　綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值。

　　五、估價的測算過程

　　市場法的基本步驟為：

　　搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求取比準價格其基本計算公式如下：

　　估價對象比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(一)市場法

　　1.選取可比實例　搜集類似房地產(chǎn)的交易實例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1)，選擇3個可比實例進行比較。

　　表1　　可比實例表

項目	實例A	實例B	實例C
坐落	××路14號樓4層	××路4號樓2層	××路6號樓3層
用途	辦公	辦公	辦公
交易價格/（元/m²）	12915	11438	12504
價格類型	成交價格	成交價格	成交價格
交易日期	2006年11月	2006年9月	2006年8月
土地狀況	出讓	出讓	出讓

　　2.可比實例與估價對象比較分析　可比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表2。

　　表2　　因素條件對比說明表

比較因素		估價對象	實例A	實例B	實例C
坐落		××路3號樓5層	××路14號樓4層	××路4號樓2層	××路6號樓3層
交易情況		整層轉(zhuǎn)讓市場價格	成交價格	成交價格	成交價格
交易日期		2007年3月5日	2006年11月	2006年9月	2006年8月
房地產(chǎn)價格/（元/m²）			12915	11438	12504
區(qū) 域因素	商務(wù)氛圍	較好	較好	較好	較好
	公共配套	較好	較好	較好	較好
	公交便捷度	較好	較好	較好	較好
	基礎(chǔ)設(shè)施狀況	較好	較好	較好	較好
	區(qū)域規(guī)劃環(huán)境	較好	較好	較好	較好
	主朝向	南北向	南北向	南北向	南北向
個別因素	建筑面積	957.3m²	1050m²	930m²	885m²
	容積率	1.9	2.1	2.2	2.0
	土地使用年限	42年	43年	43.5年	42.5年
	竣工年代成新度	1999年12月1日九成新	2000年3月九成新	2000年5月九成新	2000年8月九成新
	建筑結(jié)構(gòu)	混合	混合	混合	混合
	配套設(shè)備	一般、齊備	一般、齊備	一般、齊備	一般、齊備
	停車位	可滿足	可滿足	可滿足	可滿足
	內(nèi)部裝飾	普通	高檔、部分豪華	中高檔	中高檔
	建筑外觀	風(fēng)格新穎	風(fēng)格一般	風(fēng)格新穎	風(fēng)格新穎
	戶型、布局	合理、便于使用	合理、便于使用	合理、便于使用	新型辦公平面布局

　　3.修正調(diào)整過程　以估價對象的備因素條件為基準，相應(yīng)分值為100，將可比實例交易時的相應(yīng)因素條件與估價對象比較，確定出相應(yīng)的分值。(區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同)。

　　表3　　因素條件分值表

比較因素		估價對象	實例A	實例B	實例C
坐落		××路3號樓5層	××路14號樓4層	××路4號樓2層	××路6號樓3層
房地產(chǎn)價格/（元/m²）			12915	11438	12504
交易情況		100	100	100	100
交易日期		100	99	98	99
區(qū) 域因素	小計	100	100	100	100
	商務(wù)氛圍		0	0	0
	公共配套		0	0	0
	公交便捷度		0	0	0
	基礎(chǔ)設(shè)施狀況		0	0	0
	區(qū)域規(guī)劃環(huán)境		0	0	0
	主朝向		0	0	0
個別因素	小計	100	106	104	106
	建筑面積		-0.5	0	0.5
	容積率		-1.5	-2	-1
	土地使用年限		1.5	2	1
	竣工年代成新度		0	0	0
	建筑結(jié)構(gòu)		0	0	0
	配套設(shè)備		0	0	0
	停車位		0	0	0
	內(nèi)部裝飾		7.5	4	4
	建筑外觀		-1	0	0
	戶型、布局		0	0	1.5

　　根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準價格。

　　表4　　可比實例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準價格表

項目	實例A	實例B	實例C
可比實例價格/（元/m²）	12915	11438	12504
交易情況修正	100/100	100/100	100/100
交易日期調(diào)整	99/100	98/100	99/100
區(qū)域因素調(diào)整	100/100	100/100	100/100
個別因素調(diào)整	100/106	100/104	100/106
比準價格/（元/m²）	12062	10778	11678