4.市場法估價結(jié)果　3個可比實例比準價格比較接近，取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價對象的比準價格：

　　(12062+10778+11678)/3=11506元/m2

　　(二)收益法測算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預(yù)測需要的有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預(yù)測估算凈收益一求取適當?shù)膱蟪曷省�選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格�！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　根據(jù)市場分析預(yù)測，估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計算公式如下：

　　式中：

　　V一房地產(chǎn)的收益價格;

　　A一一房地產(chǎn)未來每年凈收益;

　　Y一一房地產(chǎn)的報酬率;

　　n一一房地產(chǎn)的收益期限;

　　g一一凈收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2·天)，根據(jù)估價對象的具體情況，經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2·天)。

　　2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計為10%。

　　3.年有效毛收入的確定

　　有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)

　　4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負擔的租賃成本分析，主要包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調(diào)費等，其他由承擔人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運營費用率為20%。

　　現(xiàn)時年凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)

　　5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

　　房地產(chǎn)報酬率確定為6%。

　　6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。

　　7.租金年增長率的確定經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2.5%。

　　8.收益價格的確定。

　　表5 收益法計算過程　　 (每平方米)

　　運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。

　　(三)估價對象房地產(chǎn)價格的確定

　　采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。

　　估價對象房地產(chǎn)單價=(11506+11360)/2=11433元/m2　　估價對象房地產(chǎn)總價=11433×957.3=10944811元

　　取整為1094萬元。

　　單價為11433元/m2

　　六、估價結(jié)果

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

　　附 件

　　1.《委托司法鑒定函》(復印件)

　　2.《房屋所有權(quán)證》(復印件)

　　3.《國有土地使用證》(復印件)

　　4.估價對象地理位置示意圖

　　5.估價對象小區(qū)實景照片

　　6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書(復印件)

　　7.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復印件)

　　8.房地產(chǎn)估價師注冊證書(復印件)