一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)

　　(一)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素?假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例?為什么?

　　(二)張某擬購(gòu)買(mǎi)李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿(mǎn)尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問(wèn)題：

　　1、如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買(mǎi)入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買(mǎi)入價(jià)決定?為什么?

　　(三)某人于1996年7月預(yù)購(gòu)了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿(mǎn)意，拆除了部分原狀裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬(wàn)元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，該人希望評(píng)估值為1997年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：

　　1、該人與開(kāi)發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件;

　　2、該人的購(gòu)房發(fā)票;

　　3、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

　　4、其他市場(chǎng)資料。

　　問(wèn)：1、上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

　　2、估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?

　　3、可否按1997年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?