下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得加分）

　　××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估份師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方（略）

　　二、估價(jià)方（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.區(qū)位狀況（略）

　　2.實(shí)物狀況（略）

　　3.權(quán)益狀況（略）

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2005年4月18日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)

　　九、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬元。

　　大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2005年4月16日至2005年4月22日

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對(duì)象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)以及購買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測(cè)算過程

　�。ㄒ唬┘僭O(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過程

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

　　1.采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

　　2.估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　（1）采用的公式：　

　�。�2）所選可比實(shí)例（表1）。

表1　　可比實(shí)例情況表

　　（3）交易情況修正�？杀葘�(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　　（4）交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

　　（5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。

　　1）區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見表2）。

　　2）個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表2）。

　　表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整

　　（6）比較修正計(jì)算

表3　　市場(chǎng)法修正計(jì)算表

從測(cè)算結(jié)果來看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

　�。�3009+2980+2963）/3=2984元/m²

　　（7）預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m²，其中地下建筑面積7979m²作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m²。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：

　　2984×39820.80=11882.53元

　　3.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m²（含地下建筑面積3998.00m²），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m²（含地下建筑面積3981.00m²）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

　　（1）續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m²，本次評(píng)估取900元/m²。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元m²，一般水電安裝增加值為30元/m²，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m²，電梯及安裝增加值為50元/m²，則續(xù)建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬元

　�。�2）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m²，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m²，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬元

　　（3）估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)

　　4917.95+71.00=4988.95萬元

　　4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3％。

　　4988.95×3％=149.67萬元

　　5.銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8％。

　　11882.53×8％=950.60萬元

　　6.開發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15％，續(xù)建成本為4988，95萬元，

　　開發(fā)利潤(rùn)為：

　　4988.95×15％=748.34萬元

　　7.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價(jià)值×4.1％。

　　8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬元