�。ǘ�）成本法分析測算過程

　　成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　1.土地取得成本

　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費(fèi)。

　　土地取得成本單價=1717.18元/m²（計(jì)算過程略）

　　估價對象用地面積為23667.00m²，則估價對象土地總價為：

　　1717.18×23667.00=4064.05萬元

　　2.開發(fā)成本

　　（1）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)為：39.82萬元（計(jì)算過程略）

　�。�2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)�；�礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m²（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬元。

　�。�3）建筑安裝工程費(fèi)。估價對象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬元，則估價對象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01萬元

　3.管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2％～4％，本次評估取其中問值，即按開發(fā)成本的3％計(jì)�。�

　　555.01×3％=16.65萬元

　　4.投資利息

　　按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。

　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬元

　　5.銷售稅費(fèi)

　　估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

　　6.開發(fā)利潤

　　經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為15％，本次評估取利潤率15％。

　　555.01×15％=83.25萬元

　　7.運(yùn)用成本法的估價結(jié)果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元

　　六、估價結(jié)果確定

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運(yùn)用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50％，則估價對象房地產(chǎn)價值為：

　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬元

　　則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整