請(qǐng)指明下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告其中的13處錯(cuò)誤，(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　項(xiàng)目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)枯報(bào)告

　　估價(jià)委托人：xx 市房屋征收管理辦公室

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　估價(jià)人員：x xx (注冊(cè)號(hào)：xxx )

　　x xx (注冊(cè)號(hào)：x xx )

　　估價(jià)作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日

　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xx 估字第xx 號(hào)

　　目錄(略)

　　致委托人函(略)

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　(一)估價(jià)委托人(略)

　　(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　(三)估價(jià)對(duì)象

　　1.實(shí)物狀況

　　(l)土地狀況

　　估價(jià)對(duì)象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場(chǎng)，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為“三通一平”(其他情況略)。

　　(2)建筑物狀況

　　估價(jià)對(duì)象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場(chǎng)，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司裝修、經(jīng)營(yíng)(其他情況略)。

　　2.權(quán)益狀況

　　( l )土地使用權(quán)

　　根據(jù)委托人提供的資料，(國(guó)有土地使用權(quán)證》證號(hào)為x xx 號(hào)，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計(jì)，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。

　　( 2 )房屋所有權(quán)

　　估價(jià)對(duì)象已辦理了《 房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為x xx 號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2(其他情況略)。

　　( 3)他項(xiàng)權(quán)利

　　估價(jià)對(duì)象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬(wàn)元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

　　( 4 )租賃情況

　　估價(jià)對(duì)象由某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司可優(yōu)先租賃。

　　3.區(qū)位狀況(略)

　　(四)估價(jià)目的

　　為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

　　(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

　　(六)價(jià)值定義

　　被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

　　(七)估價(jià)依據(jù)

　　( 1 )《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。

　　( 2 )《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

　　( 3 )《 中華人民共和國(guó)土地管理法》。

　　( 4 )中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291 一1999)。

　　( 5 )《 城市房屋征收管理?xiàng)l例》。

　　( 6 )《 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

　　( 7 )《 房屋征收評(píng)估委托書》。

　　( 8 )《 房屋征收評(píng)估委托合同》。

　　( 9 )委托人提供的《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。

　　( 10 )估價(jià)對(duì)象的《 房屋租賃合同》。

　　( 11 )注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場(chǎng)調(diào)查資料。

　　(八)估價(jià)原則

　　( 1 )獨(dú)立、客觀、公正原則(說(shuō)明略)。

　　( 2 )合法原則(說(shuō)明略)。

　　( 3 )最高最佳利用原則(說(shuō)明略)。

　　( 4 )替代原則(說(shuō)明略)。

　　( 5 )估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(說(shuō)明略)。

　　(九)估價(jià)方法

　　經(jīng)綜合分析，確定選用市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)的估價(jià)方法。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的一種估價(jià)方法。

　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。

　　(十)估價(jià)結(jié)果

　　評(píng)估總價(jià)：4001.24萬(wàn)元.

　　大寫金額：人民幣肆仟零壹萬(wàn)貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)

　　(十一)估價(jià)人員

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：x xx (蓋章);注冊(cè)號(hào)：x xx。

　　(十二)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　(十三)估價(jià)作業(yè)日期

　　2011年8月8日至2011年8月18日