估價技術(shù)報告
(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)
(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)
(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)
(四)市場背景描述與分析(略)
(五)最高最佳利用分析(略)
(六)估價力法適用性分析(略)
(七)估價測算過程
1.市場法測算
市場法具體估價思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實例較多，估價人員根據(jù)估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例;將估價對象房地產(chǎn)與這些可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格進行比較，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況(實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整;結(jié)合估價經(jīng)驗，依據(jù)估價對象的具體情況計算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格。
( l )選取可比實例
|
實例 |
名稱 |
位置 |
交易時間 |
總層數(shù)/所在層 |
建成年代 |
交易價格/元/平 |
房屋用途 |
房屋面積/平 |
|
A |
xx 天地1 號樓l 段21 號營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.4 |
4 /一至三 |
2003 |
15500 |
商業(yè) |
2929.56 |
|
B |
xx 東街xx 城3 號樓03 號營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.4 |
17 /一至三 |
2007 |
17319 |
商業(yè) |
3165.12 |
|
C |
xx 東街xx 城2 號樓20 號營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.6 |
19 /一至三 |
2007 |
17320 |
商業(yè) |
2810.99 |
( 2 )比較因素說明表
|
比較因素 |
估價對象 |
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C | |
|
交易價格/元/m2 |
|
15500 |
17319 |
17320 | |
|
交易日期 |
201188 |
20114 |
20114 |
201 1.8 | |
|
交易情況 |
正常市場交易 |
正常市場交易 |
正常市場交易 |
正常市場交易 | |
|
實物狀況 |
所處樓層 |
4 /一至四層,規(guī)劃使用無限期 |
4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
|
建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 |
鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 |
鋼混結(jié)構(gòu)．設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 |
鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 |
鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)施齊全，內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 | |
|
室內(nèi)凈高 |
3.5m |
3.5m |
3.5m |
3.5m | |
|
無形價值 |
無特殊無形價值 |
無特殊無形價值 |
無特殊無形價值 |
無特殊無形價值 | |
|
裝飾裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 | |
|
建筑面積M2 |
3000 |
2929.56 |
3156.12 |
2810.99 | |
|
權(quán)益狀況 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
34 |
34 |
|
其他限制 |
無 |
無 |
無 |
無 | |
|
區(qū)位狀況 |
土地級別 |
毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
無毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
毗鄰商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
|
基礎(chǔ)設(shè)施配套 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 | |
|
交通條件 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高
| |
|
公共服務(wù)配套 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全
| |
|
臨街狀況 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 | |
( 3 )比較因素情況修正表
|
|
|
估價對象 |
可比實例A |
|
可比實例B |
|
可比實例C |
|
|
|
位置 |
xx 東街xx 號 |
xx 天地1 號樓1 段21 號營業(yè)房 |
修正系數(shù)（% ) |
xx 東街xx 城3 號樓03 號營業(yè)房 |
修正系數(shù)（% ) |
xx 東街沉x 城2 號樓加號營業(yè)房 |
修正系數(shù)% |
|
|
交易價格/元/M2 |
|
15500 |
|
17319 |
|
17320 |
|
|
|
交易日期 |
201 1 88 |
20114 |
6 |
20114 |
6 |
2011.6 |
3 |
|
|
交易情況 |
正常 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
|
四 |
實物狀況 |
|
|
9 |
|
11 |
|
1l |
|
1 |
樓層 |
4 /一至四 |
4 /一至三 |
10 |
17 /一至三 |
10 |
19 /一至三 |
10 |
|
2 |
建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 |
相同 |
相同 |
。 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
3 |
室內(nèi)凈高 |
相同 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
4 |
無形價值 |
無 |
無 |
0 |
無 |
0 |
無 |
O |
|
5 |
裝飾裝修 |
中檔裝修 |
簡單裝修 |
-3 |
簡單裝修 |
-3 |
簡單裝修 |
-3 |
|
6 |
面積/ M2 |
3000 |
2929 56 |
O |
3165 12 |
O |
281099 |
0 |
|
7 |
建成年代 |
1999 |
2003 |
2 |
2007 |
4 |
2 加7 |
4 |
|
五 |
權(quán)益狀況 |
|
|
4 |
|
7 |
|
7 |
|
1 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
4 |
34 |
7 |
34 |
7 |
|
2 |
其他限制 |
無 |
無 |
O |
無 |
0 |
無 |
O |
|
六 |
區(qū)位狀況 |
|
|
O |
|
O |
|
0 |
|
1 |
商業(yè)繁華度 |
好 |
好 |
O |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
2 |
基礎(chǔ)設(shè)施完備度 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
O |
|
3 |
交通條件 |
好 |
好 |
0 |
好 |
O |
好 |
0 |
|
4 |
公共設(shè)施完備度 |
完善 |
完善 |
。 |
完善 |
。 |
完善 |
0 |
|
5 |
臨街狀況 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
七 |
比準(zhǔn)價格Z （元/M2） |
16670.81 |
15782.90 |
|
1735994 |
|
1686960 |
|
房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實物狀況權(quán)重確定為30% ，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。
市場法評估單價：16670.81元/M2
市場法評估總價：16670.81×3000=50012430元
2.收益法測算
收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計算公式為：
V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評估及價格;
A ―房地產(chǎn)凈收益;
Y--房地產(chǎn)報酬率;
n― 房地產(chǎn)收益年限。
( 1 )房屋收益、空置率和重置價格確定
根據(jù)租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價對象房屋造價審計報告，經(jīng)造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2(測算過程略)。
( 2 )報酬率確定
報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價采取累加法。無風(fēng)險報酬率選取估價時點中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5% ;依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險報酬率為3%(過程略)，最終求出：報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率，即6.5%
( 3 )收益年限確定
根據(jù)委托人提供的資料，估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。
( 4 )價格評估確定(詳見下表)
|
序號 |
名稱 |
取值依據(jù) |
計算公式（或取值 |
計算結(jié)果 |
| ||
|
(1)年收益 |
1 |
建筑面積/M2 |
房屋權(quán)屬證書 |
3000 |
3000 |
| |
|
2 |
重置成本/元 |
依據(jù)審計報告測算確定 |
1200×3000 |
3600000 |
| ||
|
3 |
月毛租金收人/（元/M2） |
租賃合同 |
65 |
65 |
| ||
|
4 |
空置率 |
租賃合同 |
0 |
0 |
| ||
|
5 |
有效毛收人/元/月 |
|
（3）×（1）[（1）-（4）] |
195000 |
| ||
|
|
6 |
年收益小計Z元 |
按年收益為基礎(chǔ)計取 |
(5)×12 |
2340000 |
| |
|
（2）年經(jīng)營費用 |
1 |
年管理費用/元 |
按年收益為基礎(chǔ)計取 |
2% |
46800 |
| |
|
2 |
稅金/元 |
按年收益為基礎(chǔ)計取 |
A+b |
411840 |
| ||
|
A |
房產(chǎn)稅/元 |
按年收益為基礎(chǔ)計取 |
12% |
280800 |
| ||
|
B |
其他稅費/元 |
按重置成本為基礎(chǔ)計取 |
5.6% |
131040 |
| ||
|
3 |
保險費/元 |
按重置成本為基礎(chǔ)計取 |
0.2% |
7200 |
| ||
|
4 |
維修費/元 |
|
2% |
72000 |
| ||
|
5 |
年經(jīng)營費用/元 |
|
(+)+(2)+(3)+(4) |
537840 |
| ||
|
（3） |
年凈收益/元 |
|
(一)-(二) |
1802160 |
| ||
|
（4） |
收益年限 |
|
|
26 |
| ||
|
（5） |
報酬率 |
|
|
6.5% |
| ||
|
（6） |
收益價格 |
|
（三）/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] |
22333038.05 |
| ||
|
（7） |
收益法單價/元/m2 |
|
|
7444.35 |
| ||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
參數(shù)選取及具體計算過程略。
收益法評估單價：7444.35元/M2
收益法評估總價：22333038.05元
(八)估價結(jié)果確定
考慮到市場法測算結(jié)果能較客觀地反映估價對象的正常市場價值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價對象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號xx 商業(yè)用房于估價時點2011年8月8日的被征收房屋價值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即
50012430-1000000=40012430(元)
因此評估總價為40012430元，即：4001.24萬元
大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)
xx 房地產(chǎn)估價有限公司
二O 一一年八月十八日
附件(略)
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