房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析如何加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀管理等的決策起著非常重要的作用。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類型

　　按房地產(chǎn)類型的不同以及委托方需求的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究主要有整體房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)購(gòu)物中心市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

　　(一)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一般是就包含各種類型房地產(chǎn)的總體市場(chǎng)供求、價(jià)格變化狀況及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析研究，其分析研究的區(qū)域范圍變化很大，可以是對(duì)一個(gè)城市、一個(gè)省乃至—個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的服務(wù)對(duì)象以地方政府相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資商、金融機(jī)構(gòu)為主。對(duì)地方政府而言，不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開(kāi)工許可等環(huán)節(jié)，都需要整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果的支持。

　　(二)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　住宅市場(chǎng)調(diào)查研究非常普遍，它主要是針對(duì)某一城市或城市某一區(qū)域住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析，其主要任務(wù)是分析和預(yù)測(cè)住宅整體市場(chǎng)的供給、需求和價(jià)格水平及其未來(lái)趨勢(shì)，某種特定類型住宅的需求、供給、價(jià)格水平及其消費(fèi)者特征。住宅市場(chǎng)調(diào)查研究一方面可以幫助開(kāi)發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，另一方面可以了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望，以確定所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。

　　(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究主要是針對(duì)城市區(qū)域中某大型項(xiàng)目展開(kāi)，其主要是分析項(xiàng)目所處地區(qū)的購(gòu)買力水平，流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊需求，項(xiàng)目商圈范圍，同類型項(xiàng)目的分布、供求及其競(jìng)爭(zhēng)狀況等。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的服務(wù)對(duì)象一般是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)。

　　(四)寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　寫字樓市場(chǎng)調(diào)查研究往往是針對(duì)特大城市及其某一區(qū)域展開(kāi)，中小城市由于寫字樓的建設(shè)量很少，因此很少涉及這類市場(chǎng)調(diào)查研究。寫字樓市場(chǎng)調(diào)查研究主要評(píng)估市場(chǎng)中寫字樓的總供給和總需求、某特定類型寫字樓的供求及價(jià)格變化，并預(yù)測(cè)其主要的吸納特征。寫字樓市場(chǎng)調(diào)查研究的服務(wù)對(duì)象一般是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)。

　　(五)酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一般應(yīng)用于城市一些大型酒店項(xiàng)目特別是星級(jí)酒店項(xiàng)目的投資分析中，是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)是否進(jìn)行酒店項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的重要決策依據(jù)。酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一般是就城市環(huán)境，旅游資源，酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)狀況，酒店消費(fèi)群體的構(gòu)成與特征等方面進(jìn)行分析。

　　(六)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

　　目前專門進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究還比較少，這與工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度比較低有關(guān)。工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究主要根據(jù)某區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及其趨勢(shì)，分析該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求和總供給，辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的供求比例，以及工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、原材料和專業(yè)人員的來(lái)源等問(wèn)題。

　　二、不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

　　(一)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。第三分析城市的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來(lái)人口狀況與人口導(dǎo)人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢(shì)、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢(shì)、城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及其變化趨勢(shì)、社會(huì)消費(fèi)品零售額。

　　(2)城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市總體布局規(guī)劃;城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo);城市交通建設(shè)狀況;城市更新和舊村改造。

　　(3)政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

　　(1)城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。

　　(2)城市住宅開(kāi)發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等。

　　(3)住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數(shù)、外銷面積、平均價(jià)格、房?jī)r(jià)收入比等。