(4)存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。

　　3.客戶分析

　　(1)產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費(fèi)者偏好的住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配;小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì);小區(qū)配套設(shè)施。

　　(2)產(chǎn)品購買決策過程。分析消費(fèi)者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費(fèi)者決策的因素等。

　　(3)客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費(fèi)觀和傳播觀，如消費(fèi)者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費(fèi)方式等方面。

　　4.競爭分析

　　(1)競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當(dāng)?shù)卣�府部門的關(guān)系、歷年來的項(xiàng)目開發(fā)情況以及項(xiàng)目銷售情況等方面進(jìn)行分析研究。

　　(2)競爭項(xiàng)目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項(xiàng)目，具體包括：項(xiàng)目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。

　　(2)城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。

　　(3)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo);商業(yè)中心規(guī)劃布局;各類商業(yè)專項(xiàng)市場規(guī)劃布局;大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

　　(4)政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

　　(1)城市商業(yè)用地的供應(yīng)。分析歷年供應(yīng)的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等關(guān)鍵指標(biāo)，推算未來商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來供應(yīng)等情況，以及根據(jù)土地價格變動推斷未來幾年商業(yè)物業(yè)的價格走勢。

　　(2)城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況。通過分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)情況。

　　(3)商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價格、商業(yè)經(jīng)營情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

　　(4)租售價格比。租售價格比被廣泛用于衡量一個城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價值，在國內(nèi)，評判商業(yè)的投資價值時，較多采用的租售價格比為120～150倍之間。通過觀察該指標(biāo)可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價格水平或投資價值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

　　3.商圈(區(qū)域)分析

　　(1)商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構(gòu)成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施。

　　(2)商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向;人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向。

　　(3)商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開間與進(jìn)深、層高等。

　　(4)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)。

　　(5)典型項(xiàng)目(案例分析)。

　　4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

　　(1)消費(fèi)目的。消費(fèi)的目的不同就會反映出不同的消費(fèi)需求。

　　(2)消費(fèi)時間。主要是消費(fèi)頻率和消費(fèi)主要時段分析。

　　(3)消費(fèi)對象。消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成。

　　(4)消費(fèi)數(shù)量。分析消費(fèi)商品的數(shù)量和支付金額。

　　(5)消費(fèi)地點(diǎn)。主要了解消費(fèi)區(qū)域或商家選擇及選擇原因。

　　(6)消費(fèi)者特征。包括個人的社會和經(jīng)濟(jì)特征。

　　5.客戶分析

　　(1)對所處行業(yè)的認(rèn)識。包括進(jìn)入該行業(yè)的時間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。

　　(2)現(xiàn)在的經(jīng)營情況。包括當(dāng)前物業(yè)的狀況、營業(yè)額、是否有擴(kuò)大經(jīng)營的愿望等。

　　(3)選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

　　(4)投資的偏好、投資的標(biāo)準(zhǔn)及投資能力。

　　(三)寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　(1)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。

　　(2)城市規(guī)劃和城市功能。

　　2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢

　　(1)寫字樓用地供應(yīng)。

　　(2)城市寫字樓開發(fā)狀況。

　　(3)寫字樓供給和需求狀況。

　　3.商務(wù)圈(區(qū)域)分析

　　(1)商務(wù)區(qū)分布。

　　(2)圈層環(huán)境分析。

　　4.競爭、典型項(xiàng)目研究

　　(1)項(xiàng)目的基本情況。

　　(2)項(xiàng)目規(guī)模。

　　(3)項(xiàng)目等級。

　　(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。

　　(5)入住企業(yè)特征。

　　(6)運(yùn)營情況。

　　(7)寫字樓建筑特點(diǎn)。

　　(8)附屬設(shè)施情況。

　　5.寫字樓客戶分析

　　(1)產(chǎn)品需求及需求特征。

　　(2)決策過程和影響因素。

　　(3)寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營規(guī)模的計(jì)劃等。

　　(四)酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　(1)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r。

　　(2)城市的功能定位和規(guī)劃。

　　2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　　(1)酒店房地產(chǎn)開發(fā)狀況。

　　(2)酒店房地產(chǎn)的供給狀況。

　　(3)酒店房地產(chǎn)的需求狀況。