估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象界定

　　1.土地利用狀況

　　估價對象坐落于××市××圍，宗地土地使用權(quán)面積為500畝(折合333333.33㎡)，土地用途為農(nóng)業(yè)用地;宗地北至××，南至××，現(xiàn)無陸路直接通達(dá)估價對象，道路通至××村，再由水路可到達(dá)估價對象;××村距××港約5km，距××快線××站約11km，距××市區(qū)約75km，建設(shè)中的××快線將大大縮減估價對象與××市區(qū)的距離;據(jù)估價人員實地查看，估價對象現(xiàn)為果園，地上現(xiàn)種植香蕉及甘蔗，周邊農(nóng)用地也多種植香蕉及甘蔗，土地較為肥沃。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　根據(jù)委托人提供的《土地使用權(quán)情況證明》及《國有土地使用證》[*國用(19××)字第××號]，確認(rèn)估價對象的土地使用者為××公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國有，宗地土地使用權(quán)面積：500畝(折合333333.33㎡)，為行政劃撥地，土地用途為農(nóng)業(yè)。據(jù)《土地使用權(quán)情況證明》備注：該土地使用權(quán)已于20××年××月××日被××市××法院查封。

　　3.其他

　　估價對象是××公司所擁有的位于××市××圍的一宗地使用權(quán)，宗地土地使用權(quán)面積為333333.33㎡，整體呈規(guī)則多邊形，用途為農(nóng)業(yè)用地，于19××年11月23日辦理《國有土地使用證》[*國用(19××)字第××號]。

　　二、地價影響因素分析

　　1.自然因素

　　估價對象所在地屬亞熱帶海洋季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，雨量充沛，光照充足。全年平均氣溫21.8℃，1月份平均氣溫13.2℃，7月平均氣溫29℃，絕對最高溫度37℃，最低溫度-0.1℃，年≥10℃的活動積溫7600℃，無霜期346d;年平均降雨量1635mm，年平均濕度在80%以上;年平均風(fēng)速2.5m/s，日照時間為1930h。由于地處××江入�？谙�、淡水交界處，每年11月至翌年的2月份為半咸水期，咸度約為1%o～8‰，其余為淡水期。

　　2.社會經(jīng)濟(jì)因素

　　按照××城市規(guī)劃，××規(guī)劃區(qū)范圍包括××區(qū)××水道以南的所有地區(qū)，總面積約797k㎡，其中陸地面積約575k㎡。由××區(qū)建設(shè)指揮部統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、管理的××區(qū)范圍包括其中的××鎮(zhèn)、××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、××鎮(zhèn)東南角、××鎮(zhèn)、××管理區(qū)、××鎮(zhèn)、××區(qū)××公司等區(qū)域，總面積約536k㎡，陸域面積約330k㎡。按照規(guī)劃，××區(qū)將發(fā)展為集物流產(chǎn)業(yè)、鄰港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代產(chǎn)此基地。

　　××地區(qū)水網(wǎng)密布，湖塘眾多，自然環(huán)境優(yōu)莢，北部大多為農(nóng)田耕地，南部入�？诘貐^(qū)大多為圍墾填地，自然生態(tài)保持完好�！痢羺^(qū)依山環(huán)水的自然景觀和底蘊深厚的歷史文化也使××成為一個旅游勝地，××現(xiàn)已擁有××公園、××宮、××水鄉(xiāng)一條街、××高爾夫球場、××度假村等一批旅游景點和設(shè)施。

　　估價對象所屬××公司以糖蔗種植業(yè)為主，曾是××地區(qū)最大的糖蔗生產(chǎn)基地。近幾年，公司以市場需求為導(dǎo)向，按照“宜種則種，宜養(yǎng)則養(yǎng)”原則指導(dǎo)農(nóng)業(yè)土地的生產(chǎn)經(jīng)營，特別是根據(jù)糖蔗價格偏低、經(jīng)濟(jì)效益下滑的情況，逐步調(diào)減糖蔗的種植面積，同時充分利用獨特的咸淡水資源，發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖，不斷調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2001年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局為：水產(chǎn)養(yǎng)殖面積4.77萬畝(其中精養(yǎng)面積3.5萬畝，粗養(yǎng)面積1.27萬畝)，香蕉種植面積1.22萬畝，蓮藕種植面積1.07萬畝，糖蔗種植面積0.44萬畝。

　　3.特殊因素

　　估價對象地處××市××，區(qū)最南端，位于××四大口門的出海交匯處，其所屬××公司總面積8.98萬畝，其中可利用的種養(yǎng)面積共7.5萬畝，是××區(qū)的一個大型農(nóng)業(yè)種、養(yǎng)企業(yè)。公司地理位置獨特;地形平坦，土層深厚，土質(zhì)肥沃，大部分土地既可種也可養(yǎng)，且水質(zhì)好、污染少，咸淡適中，水產(chǎn)資源豐富，發(fā)展種、養(yǎng)業(yè)具有得天獨厚的自然條件，這些因素均對估價對象的地價水平產(chǎn)生一定的影響。

　　第三部分　地價估算

　　一、估價原則(略)

　　二、估價方法選擇

　　由于農(nóng)用地的特殊性，考慮其資料的可獲取性，政策法規(guī)的控制性，又考慮到待估宗地的征地成本、開發(fā)成本等資料容易取得且相對較為客觀，結(jié)合估價對象的具體情況，本次評估采用收益法和成本法進(jìn)行評估。

　　收益法評估思路：根據(jù)估價對象的批準(zhǔn)用途(農(nóng)業(yè))，將待估農(nóng)用地未來正常、客觀年凈收益(地租)，以適當(dāng)?shù)耐恋貓蟪曷蔬�原，并進(jìn)行一些必要的修正，得到待估農(nóng)用地的價格。

　　成本法評估思路：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進(jìn)行各種修正來確定待估農(nóng)用地的價格。

　　三、估價過程

　　(一)運用收益法求取估價對象價值

　　收益法是在估算土地未來每年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在每年的凈收益折算為評估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。其基本公式為：

　　P=a÷r×(1-1/(1+r)n)

　　其中P—土地價格;

　　a—土地凈收益=年總收益一年總費用;

　　r—土地報酬率;

　　n—土地的使用年期或有土地收益的年期注：應(yīng)當(dāng)有為什么假設(shè)每年的凈收益是一樣的解釋

　　1.年總收益的計算

　　年總收益是農(nóng)用地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。