農(nóng)產(chǎn)品年收入，是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入計算根據(jù)其產(chǎn)量和評估期日年份的平均市場價格進(jìn)行。

　　根據(jù)評估人員對待估宗地所在區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)用途相似的農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域內(nèi)主要種植香蕉，平均年畝產(chǎn)量2500公斤，平均年畝總收入為3500元，即年平均收入為5元/㎡，則估價對象的客觀年總收益為：

　　年總收益=年單位收益×土地面積=5×333333.33=1666667(元)

　　2.年總費用的計算

　　總費用是指農(nóng)用地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營中所支付的年平均客觀總費用。生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品過程中所支付的直接及間接費用，包括種苗費、肥料費、人工費、機(jī)工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)具費及有關(guān)的稅費、利息等。根據(jù)估價對象的具體情況，確定其年總費用為年總收益的45%。

　　年總費用=1666667×45%=750000(元)

　　注：確定其年總費用為年總收益的45%沒有說明依據(jù)或說明是客觀數(shù)據(jù)

　　3.計算年凈收益

　　年凈收益：年總收益一年總費用=1666667-750000=916667(元)

　　4.計算土地收益價格

　　土地收益價格=a÷r×[1-1/(1+r)n]

　　其中a—農(nóng)用地年凈收益

　　r—土地報酬率[土地報酬率按評估基準(zhǔn)日時中國人民銀行公布的一年期(含一年)存款利率2.52%，再考慮一定的通貨膨脹率和風(fēng)險因素調(diào)整值，按6%計]注：“通貨膨脹率和風(fēng)險因素調(diào)整值，按6%計”沒有說明來源與理由。報酬率的選用數(shù)據(jù)依據(jù)不充分。

　　n—土地使用權(quán)年限。本次估價對象為國有行政劃撥地，沒有規(guī)定使用年限，評估過程設(shè)定土地使用年期無限年期

　　估價對象的收益總價=916662÷6%=15277783(元)取整

　　(二)運用成本法求取估價對象價值

　　成本法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定農(nóng)用地價格的估價方法。其基本計算公式為：

　　農(nóng)用地價格=土地取得費+相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

　　1.土地取得費

　　土地取得費主要表現(xiàn)為取得未利用土地或中低田時客觀發(fā)生的費用。

　　調(diào)查待估宗地周邊臨近村的土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為荒山坡地。調(diào)查估價對象所處區(qū)域的土地取得費用，結(jié)合估價對象的具體情況，目前獲得類似估價對象土地，需支付的費用約為10000元/畝，即15元/㎡。

　　2.相關(guān)稅費

　　(1)耕地占用稅;根據(jù)××號文規(guī)定××市耕地占用稅按3元/㎡計收。

　　(2)農(nóng)業(yè)稅基金，根據(jù)××號文規(guī)定××市農(nóng)業(yè)稅基金為。3.30元/㎡。

　　(3)定購糧代理費;根據(jù)××號文規(guī)定××市定購糧代理費為4.20元/㎡。

　　上述項目合計，相關(guān)稅費為10.50元/㎡。

　　3.土地開發(fā)費

　　根據(jù)××市土地管理局及委托人提供的資料和評估人員實地查看以及該地區(qū)類似農(nóng)用地達(dá)到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本要求所發(fā)生費用的實際平均水平，我們分析確定待估農(nóng)用地的開發(fā)費用為20元/㎡。

　　注：缺少管理費的計算

　　4.投資利息

　　根據(jù)估價對象的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的短期貸款(六個月至1年)貸利息率6.12%計。假設(shè)土地取得費及相關(guān)稅費在征地時一次投入，開發(fā)費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故：

　　投資利息=(土地取得費+相關(guān)稅費)×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×6.12%=2.17(元/㎡)

　　復(fù)利計算投資利息=(土地取得費+相關(guān)稅費)×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×6.12%

　　25.5* 6.12%+ 20[(1+6.12%)1/2-1]

　　注：利息的計算缺少對銷售費用的考慮

　　5.投資利潤

　　投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用，因此投資利潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報相一致，農(nóng)用地的土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報，考慮××農(nóng)用地開發(fā)的投資收益實際情況，并結(jié)合估價對象的實際情況，取8%作為本次評估的投資利潤率。則：

　　投資利潤=(土地取得費+相關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×8%=3.64(元/㎡)

　　6.土地增值收益

　　根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，結(jié)合估價對象的實際情況，農(nóng)用地增值收益按成本價格(土地取得費及相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和)的15%計。

　　土地增值收益=(土地取得費+相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤)×15%=7.82(元/㎡)

　　7.無限年期土地使用權(quán)價格

　　無限年期農(nóng)用地價格=1+2+3+4+5=59(元/㎡)取整

　　注：無限年期農(nóng)用地價格=1+2+3+4+5+6

　　估價對象的總值=59×333333.33=19666666(元)

　　注：缺少管理費、銷售費、銷售稅的計算

　　四、地價的確定

　　1.地價的確定

　　估價對象分別采用了收益法與成本法兩種方法進(jìn)行評估，通過對兩種方法測算的評估結(jié)果進(jìn)行比較分析，評估結(jié)果相差較大。根據(jù)估價人員的調(diào)查了解，就目前市場情況而言，估價對象周邊類似農(nóng)用地的土地取得成本普遍較高，而利用收益法計算得出的土地價格能較為客觀地反映出估價對象的地價水平，故取兩者的加權(quán)平均值作為估價對象的最終地價，其中：取收益法評估結(jié)果權(quán)重為0.7，取成本法評估結(jié)果的權(quán)重為0.3。則：