估價對象總值=15277783×0.7+19666666×0.3=16594448(元)

　　土地單價=16594448÷333333.33=50(元/㎡)取整

　　2.估價結果

　　估價對象總面積：333333.33㎡

　　單位面積地價;50元/㎡

　　總地價：16594448元

　　大寫：人民幣壹仟陸佰伍拾玖萬肆仟肆佰肆拾捌元整

　　案例說明

　　1.估價背景

　　本報告是估價機構接受××法院委托，為其處置估價對象提供價格參考而作的。

　　2.技術路線

　　根據(jù)估價目的，估價師確定應評估估價對象的正常市場價格，也就是說價值標準為公開市場價值標準。估價師經(jīng)分析認為，估價對象從填海造田至今已有10多年，但宗地上尚無陸路直接通達，交通極不方便，由于位置及交通等原因，目前估價對象周邊類似土地的利用多為種植甘蔗及香蕉，魚塘養(yǎng)殖也占了相當一部分，但極少進行土地交易。由于較難找到類似市場交易實例，因此，估價師舍棄了市場法。估價對象為農用地，從其現(xiàn)狀出發(fā)，考慮到農用地的特殊性及其資料的可獲取性，政策法規(guī)的控制性，又考慮到待估宗地的征地成本、開發(fā)成本等資料容易取得且相對較為客觀，結合估價對象的具體情況，本次評估采用收益法和成本法進行評估。

　　采用收益法評估思路如下：根據(jù)估價對象的批準用途(農業(yè))，將待估農用地未來正常、客觀年凈收益(地租)，以適當?shù)耐恋貓蟪曷蔬�原，并進行一些必要的修正，得到待估農用地的價格。

　　采用成本法評估思路如下：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和農用地增值收益，并進行各種修正來確定待估農用地的價格。

　　3.疑難問題的處理

　　通過以上分析，考慮到估價對象用途的特殊性及其現(xiàn)狀，估價師采用收益法和成本法對其進行評估�？紤]到采用成本法進行評估時，周邊類似土地的取得成本，開發(fā)成本等資料容易取得且相對較為客觀，下面著重講述采用收益法評估過程中遇到的問題及其解決。

　　估價對象為農用地，由于其特殊性，平時評估工作中較少遇到，在我國尚無對此類用途土地使用權進行評估的實例，故估價師在采用收益法對其進行評估時，缺少必要的相關數(shù)據(jù)，因此，評估過程中首要解決的問題就是對計算過程中所需基礎數(shù)據(jù)的收集。由于近期估價對象周邊類似土地極少交易，估價師對估價對象的使用權價格不能形成一個較為直觀的判斷，故基礎數(shù)據(jù)的收集尤為重要，其準確性及估價師對所收集數(shù)據(jù)的分析、計算決定著估價結論正確與否。

　　評估過程中，估價師從多個途徑著手對基礎數(shù)據(jù)進行收集。由于估價對象的利用主要為直接經(jīng)營或出租經(jīng)營，但無論采用哪種經(jīng)營方式，多為在待估宗地上種植香蕉或甘蔗，故估價師除了實地咨詢經(jīng)營果園的農民外，也在相關農產(chǎn)品網(wǎng)站及政府統(tǒng)計網(wǎng)站查找農產(chǎn)品產(chǎn)量、價格、成本等數(shù)據(jù)，并經(jīng)過整理、分析后綜合確定各計算數(shù)據(jù)。

　　4.存在缺陷

　　計算過程較為簡單。其中，采用收益法計算過程中，對收益及費用的取值來源(依據(jù))缺乏必要的說明;采用成本法計算過程中，對利潤率、土地增值收益等的選取缺乏依據(jù)。