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2017年房地產(chǎn)估價師案例分析輔導：空置、爛尾商業(yè)

中華考試網(wǎng) [ 2017年8月30日 ] 【大中小】

　　空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　在實際中有多種原因導致商業(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評估這類商業(yè)房地產(chǎn)時，結合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評估的難點之一。

　　[案例2-2]

　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價結果報告(節(jié)選)

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(略)

　　三、估價對象

　　1.估價對象項目基本情況

　　××商城為停建工程，商城目前主體結構基本完工，但室內消防、水電、裝修等工程尚未完全到位�！痢辽坛堑厣�7層，地下2層。由于開發(fā)商方面的原因，工程涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟案件，案情復雜，牽涉面廣等原因，使整個項目至今仍未完成竣工驗收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗收證(含消防)。估價對象××商城2128號鋪位位于××商城第二層東北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時尚婚紗藝術攝影名店”，3～7層全部處于空置，估價對象××商城3002～6002號商鋪位于××商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。

　　注：應對經(jīng)濟案件糾紛情況作簡單介紹

　　2.估價對象權利狀況

　　項目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后的樓宇必須是符合國家設計和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由××市主管部門頒發(fā)的各項驗收合格證書的樓宇和一次性裝飾(含外墻和室內)，辦妥甲方名下的《房產(chǎn)證書》。

　　根據(jù)××市××商城發(fā)展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日簽訂的《××商城補償鋪位分配協(xié)議書》，雙方商定××商城一至六層鋪位按《××商城建筑面積分配表》規(guī)定分配給××市甲公司，總建筑面積不小于1688㎡。具體分配情況如下：

　　××商城建筑面積分配表　表2-9

分配樓層及房號	建筑面積（㎡）	分配樓層及房號	建筑面積（㎡）
首層：1138號鋪位（非估價對象）	240.8	四層：4002號鋪位	286.11
二層：2128號鋪位	286.11	五層：5002號鋪位	286.11
三層：3002號鋪位	286.11	六層：6002號鋪位	302.76

　　××商城是一個舊城改造項目，商城目前主體結構基本完工，但室內消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。由于開發(fā)商方面的原因，涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟案件，案情復雜，牽涉面廣等原因，使整個項目至今仍未完成竣工驗收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗收證(含消防)，項目第1、2層目前也在不具備使用條件的情況下裝修對外出租作商業(yè)使用(不合法使用)�！痢辽坛窃诠纼r時點時為：在建工程”，本次估價的是該“在建工程”的權益價值。

　　注：未介紹土地使用權權益狀況

　　3.估價對象基本情況

　　表2-10

估價對象名稱		××商城2128號鋪位
位置狀況		估價對象位于××市××區(qū)××路，東接××中心，近××路，南臨××輔道，西靠××商業(yè)中心和××商業(yè)廣場，東北臨××廣場，北依××路
建筑面積		286.11㎡	建筑結構
總樓層		共7層	評估樓層	第2層
現(xiàn)實用途		商業(yè)	法定用途
平面布置		估價對象位于××商城第二層東北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時尚婚紗藝術攝影名店”
公共配套設施完備程度		××商圈是集購物、娛樂、商務于一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場、百佳超級市場、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、××市小學、××市中學、招行銀行、工商銀行等購物廣場及配套設施。周圍道路四通八達，××路設公交“東門”站牌及西近地鐵1號線“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估價對象附近
裝修情況	外墻	復合鋁板、方磚、玻璃幕墻	內墻	乳膠漆
	天花	吸音礦棉板	樓地面	拋光磚
	門	—	窗	—
設施設備	水電	暗設	電梯	已安裝2組手扶梯、未使用
設施設備	空調	中央空調	消防	消防栓、煙感報警系統(tǒng)
使用與維護	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用狀況	出租	租金水平
	維護與保養(yǎng)	有正常的維護、使用狀況良好
	物業(yè)管理	××商城負責管理

　　表2-11

估價對象名稱		××商城3002～6002號商鋪
位置狀況		估價對象位于××市××區(qū)××路，東接××中心，南臨××輔道，西靠××商業(yè)中心和××商業(yè)廣場，東北臨××廣場，北依××路
建筑面積		詳見《××商城建筑面積分配表》	建筑結構
總樓層		共7層	評估樓層	第3～6層
現(xiàn)實用途		商業(yè)	法定用途
平面布置		估價對象位于××商城每層的東北角
公共配套設施完備程度		××商圈是集購物、娛樂、商務于一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍有茂業(yè)百貨、太陽百貨、天虹商場、百佳超級市場、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、××市小學、××市中學、招行銀行、工商銀行等購物廣場及配套設施。周圍道路四通八達，東門中路設公交“東門”站牌及西近地鐵1號線“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物業(yè)附近
裝修情況	外墻	復合鋁板、方磚、玻璃幕墻	內墻	毛坯
	天花	毛坯	樓地面	水泥砂漿
	門		窗
設施設備	水電	僅完成60%左右	電梯	已安裝2組手扶梯、未使用
設施設備	空調	無	消防	安裝消防栓、自動噴淋
使用與維護	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用狀況	空置	租金水平
	維護與保養(yǎng)	維護、使用狀況差
	物業(yè)管理	××市××投資發(fā)展有限公司負責管理