一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下8項(xiàng)內(nèi)容：

　　1.封面;

　　2.目錄;

　　3.致委托人函;

　　4.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明;

　　5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件;

　　6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告;

　　7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告;

　　8.附件。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作

　　(一)封面的寫(xiě)作(7項(xiàng))

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面除了寫(xiě)有估價(jià)報(bào)告名稱外，一般還應(yīng)包括估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期及估價(jià)報(bào)告編號(hào)。

　　1.估價(jià)報(bào)告名稱

　　估價(jià)報(bào)告名稱一般為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的名稱應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”、 “城市房屋拆遷估價(jià)報(bào)告”。

　　2.估價(jià)項(xiàng)目名稱

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)項(xiàng)目名稱要寫(xiě)全稱。其中重點(diǎn)要突出估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)位及物業(yè)名稱及用途。

　　如“深圳市羅湖區(qū)布吉路××花園××閣第20層A、C、D、E、F、H共六套住宅價(jià)值評(píng)估”。“深圳市羅湖區(qū)布吉路”表示估價(jià)對(duì)象的區(qū)位;“××花園××閣第20層A、C、D、E、F、H”表示估價(jià)對(duì)象的名稱，這個(gè)名稱是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所使用的名稱，也是本估價(jià)報(bào)告中所使用的名稱;“住宅”表示估價(jià)對(duì)象的用途。

　　需要注意的是，有的建筑物在不同時(shí)期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項(xiàng)目建成后有可能重新冠名。因此，對(duì)于一些建成年代較長(zhǎng)的建筑物，除了估價(jià)時(shí)點(diǎn)的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點(diǎn)可以在估價(jià)報(bào)告實(shí)物狀況分析中作簡(jiǎn)要說(shuō)明。

　　3.估價(jià)委托人

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)委托人，只要準(zhǔn)確無(wú)誤地寫(xiě)明其全稱即可。如“××貿(mào)易有限公司”為委托人的全稱。如果是個(gè)人委托估價(jià)的，則寫(xiě)明委托人的姓名。

　　4.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)機(jī)構(gòu)，同委托人相對(duì)應(yīng)，準(zhǔn)確無(wú)誤地寫(xiě)明估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱即可。如“××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司”為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。

　　5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上所寫(xiě)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，主要是負(fù)責(zé)本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名及其注冊(cè)號(hào)。

　　6.估價(jià)作業(yè)日期

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)作業(yè)日期，是指本次估價(jià)的起止日期，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日。需要注意的是，封面上的估價(jià)作業(yè)日期要與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)作業(yè)日期相一致。

　　7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)即為本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的報(bào)告編號(hào)。將估價(jià)報(bào)告編號(hào)寫(xiě)在封面上便于估價(jià)報(bào)告的查閱及檔案管理。

　　【例1-1】某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面寫(xiě)作實(shí)例

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：廣州市越秀區(qū)東風(fēng)路××花園××閣第15層A、B共二套住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

　　委托人：廣州市×××貿(mào)易公司

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)：廣東××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(注冊(cè)號(hào)××)、×××(注冊(cè)號(hào)××)、×××(注冊(cè)號(hào)××)

　　估價(jià)作業(yè)日期：2006年7月11日至2006年8月4日

　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：粵評(píng)房(1)字第×××××××號(hào)

　　(二)目錄

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告目錄部分的編寫(xiě)，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，特別是所對(duì)應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁(yè)碼要求準(zhǔn)確無(wú)誤。

　　(三)致委托人函

　　在致委托人函當(dāng)中，受函方要寫(xiě)明估價(jià)委托人的全稱。致函正文主要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)結(jié)果。致函方即本次評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要署機(jī)構(gòu)的全稱(要求蓋章)。致函日期一般為報(bào)告的出具日期，即估價(jià)作業(yè)日期的截止年月日。

　　致委托人函應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)致委托人函(標(biāo)題)

　　(2)致函對(duì)象：(為委托人的全稱)

　　(3)致函正文：(說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)結(jié)果)

　　(4)致函落款：(為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽字、蓋章)

　　(5)致函日期：(為致函的年月日)

　　【例1-2】致委托人函的寫(xiě)作實(shí)例

　　××公司：

　　受貴公司委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××購(gòu)物中心房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)的目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是：2006年8月22日。經(jīng)過(guò)實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定××購(gòu)物中心房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為人民幣1548165140元，大寫(xiě)金額人民幣壹拾伍億肆仟捌佰壹拾陸萬(wàn)伍仟壹佰肆拾元整。

　　××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　法定代表人：×××

　　二〇〇六年八月二十五日

　　(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師聲明應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　(2)估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，是估價(jià)人員自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　(3)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

　　(4)估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)的估價(jià)報(bào)告。

　　(5)估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。

　　(6)沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。

　　(7)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

　　注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：①估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力;②在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。